186 hộ dân chung cư Thái An – Trung Mỹ Tây (quận 12, TPHCM) dù đã đóng đủ tiền, không thiếu một xu cho chủ đầu tư là Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, nhưng gần 10 năm qua tới giờ vẫn còn hơn 100 hộ dân chưa được cấp sổ hồng.
Chủ đầu tư bắt dân ký lại hợp đồng trái luật?
Ngày 15/6/2016, các hộ dân ở chung cư Thái An – Trung Mỹ Tây đồng loạt ký đơn kiến nghị gởi đến Báo Tài nguyên và Môi trường khiếu nại việc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành (sau đây gọi tắt là chủ đầu tư) đã ký hợp đồng mua bán căn hộ cho người dân từ những năm 2008, bàn giao cho người mua ở từ đó đến nay. Nhưng lạ đời, gần đây chủ đầu tư Đất Lành nhiều lần gọi điện thoại yêu cầu người dân đến trụ sở Công ty Đất Lành để ký lại hợp đồng khác thay cho “hợp đồng góp vốn mua căn hộ” hoặc “hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” thì mới… cấp “sổ hồng”(?!).
Nhằm tìm hiểu sự việc tréo ngoe này, chiều 29/6, PV Báo điện tử Tài nguyên và Môi trường đã xuống chung cư Thái An tìm gặp Ban Quản trị chung cư Thái An và những người dân ký tên trong đơn kiến nghị để tìm hiểu sự việc.
Trao đổi với chúng tôi, ông Trịnh Tiến Đức, Trưởng ban Quản trị Chung cư Thái An, viện dẫn Điều 90 Luật Nhà ở 2005. Theo đó, giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở. “Không có loại hợp đồng góp vốn trong luật này nên việc chủ đầu tư ký “hợp đồng góp vốn mua căn hộ” với dân vào năm 2010 là trái luật”, ông Đức khẳng định.
Theo ông Đức, việc ký lại hợp đồng để Chủ đầu tư tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSH căn hộ cho người mua căn hộ là đúng. Tuy nhiên, việc hủy hợp đồng góp vốn và thay vào đó là “hợp đồng mua bán” chỉ cần thiết đến trước ngày Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực (từ ngày 1 tháng 7 năm 2015). Còn Luật nhà ở năm 2014 đã công nhận hợp đồng góp vốn (được thể hiện tại khoản 1, điều 120). Từ những căn cứ pháp lý trên, việc chủ đầu tư hiện nay vẫn yêu cầu người mua căn hộ mang nộp lại hợp đồng góp vốn để ký lại hợp đồng mua bán căn hộ là không cần thiết. Chưa nói tới việc đơn phương thêm bớt điều khoản không có lợi cho người mua vào hợp đồng mới (như điều khoản về phí bảo trì) là đã vi phạm vào đoạn 4, điều 9. Cụ thể: “Khi lập thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho bên B, các bên có thể sẽ ký lại một hợp đồng mua bán mẫu theo quy định của nhà nước (nếu cần thiết) thì mọi điều khoản cũng như phụ lục hoặc các văn bản bổ sung và sửa đổi đã được hai bên ký kết của hợp đồng này vẫn giữ nguyên giá trị hiệu lực thi hành”.
Ông Đức phân tích, về những bất lợi của loại hợp đồng góp vốn thì có nhiều như khi tiến độ chậm, công trình không biết ngày nào hoàn công, thậm chí chủ đầu tư mang dự án thế chấp vào các tổ chức tín dụng để vay tiền thì cơ sở pháp lý và các biện pháp ngăn chặn của cơ quan tài phán nhằm bảo vệ người có hợp đồng góp vốn cũng không có gì là vững chắc. Tuy nhiên từ ngày 1 tháng 7 năm 2015 (ngày Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực) thì Hợp đồng góp vốn đã được công nhận giá trị của nó cũng như các hợp đồng mua bán nhà ở khác. “Cho nên việc chủ đầu tư yêu cầu dân ký lại hợp đồng góp vốn là sai”, ông Đức nói.
Chủ đầu tư không chịu trả phí bảo trì 2% cho dân
Theo Ban quản trị chung cư Thái An, đến nay chủ đầu tư vẫn chưa chịu chuyển phí bảo trì 2% cho Ban quản trị chung cư quản lý dù nơi này đã có rất nhiều văn bản gửi chủ đầu tư và các cơ quan chức năng. Đơn cử, tại văn bản số 01/2014 ngày 7-4-2014 của Ban quản trị Chung cư Thái An có kiến nghị việc người dân chưa được cấp sổ hồng và đề nghị chủ đầu tư nộp kinh phí bảo trì 2% (khoảng 2 tỉ đồng), bàn giao bản vẽ và các hồ sơ liên quan đến tòa nhà cho Ban quản trị. Tuy nhiên, tám ngày sau (15-4-2014) chủ đầu tư có văn bản số 43 trả lời: “Đất Lành không thu 2% kinh phí bảo trì là muốn giảm tiền đóng cho cư dân khi nhận bàn giao nhà và Đất Lành không muốn quản lý số tiền này. Đây là một số tiền rất lớn nhưng hiện nay luật cũng chưa có quy chế cụ thể để quản lý khoản kinh phí này. Việc thu và quản lý số tiền trên sẽ do cư dân và Ban quản trị tự giải quyết”.
Ông Trịnh Tiến Đức, Trưởng ban Quản trị chung cư Thái An, viện dẫn Khoản 4 Điều 108 Luật Nhà ở 2014. Theo đó “trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 1/7/2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này.”
“Các hợp đồng mua bán, góp vốn căn hộ Thái An đều do chủ đầu tư Đất Lành ký với dân sau ngày 1/7/2006. Cho nên Đất Lành phải trả cho dân, thông qua Ban quản trị phí bảo trì 2% trên, khoảng 2 tỉ đồng để Ban quản trị gửi vào một ngân hàng thương mại nhằm lấy lãi phục vụ việc bảo trì cho cư dân tại chung cư. Chủ đầu tư không có quyền trốn tránh nghĩa vụ này, nếu trốn tránh thì phải bị cưỡng chế theo luật định. Đó là chưa nói phần lãi phát sinh gần 10 năm qua của phí bảo trì mà chủ đầu tư không chịu trả cho dân, cũng gần 2 tỉ đồng nữa, phải được trả đủ cho người dân” – ông Đức bức xúc nói.
Bài & ảnh: Trọng Mạnh
Theo Tài Nguyên và Môi Trường
