Trong năm 2019, giá cho thuê nhà ở được định giá cao hơn so với giá trị vốn đầu tư ban đầu với mức tăng trung bình hàng năm là 1,2%, tăng từ 0,4% trong năm 2018, so với mức tăng 0,1% của giá vốn so với cùng kỳ, theo nghiên cứu về Chỉ số cho thuê nhà ở hạng sang của Savills World. Tuy nhiên, giá vốn đầu tư cùng với sự tăng trưởng trong việc cho thuê đã chậm lại trong nửa cuối năm, với mức tăng 0,3%, so với 0,8% trong nửa đầu năm.
Chỉ số cho thuê của các thành phố trên thế giới
Sophie Chick, người đứng đầu Savills World Research, cho biết “Trong nửa đầu năm 2019, giá trị cho thuê trung bình hàng năm vượt xa giá đầu tư lần đầu tiên kể từ năm 2008 và điều này tiếp tục trong nửa cuối năm. Khi sự tăng trưởng của giá đầu tư nhà ở hạng sang được dự báo vẫn ở mức khiêm tốn, việc tìm kiếm thu nhập sẽ ngày càng quan trọng đối với các nhà đầu tư toàn cầu và khu vực dân cư sang trọng ở các thành phố trọng điểm trên thế giới có thể mang lại tiềm năng về năng suất hấp dẫn.”
Sản lượng trung bình tăng trong năm 2019, sau khi có xu hướng giảm kể từ tháng 12 năm 2014, khi tăng trưởng cho thuê vượt xa tốc độ tăng giá, đứng ở mức trung bình 3,2% trên toàn chỉ số, so với mức 3% của năm trước.
Los Angeles vẫn là thành phố có hiệu suất cho thuê cao nhất trong Chỉ số Savills, ở mức 5,5%. Sản lượng đã được đẩy lên cao do sự thay đổi từ mua sang thuê, đặc biệt là trong các nhóm khách hàng với độ tuổi trẻ hơn. Thành phố này cũng chứng kiến mức tăng cao nhất về giá thuê nhà trong năm 2019 với mức tăng 6,1%.
Các thành phố của Mỹ thường chứng kiến giá trị vốn giảm trong suốt năm 2019 do thay đổi thuế và hiện tượng cung vượt cầu ở một số thị trường chính, tuy nhiên thị trường cho thuê đã hoạt động tốt, cả về sản lượng và tăng trưởng trong việc cho thuê.
| Thành phố | Năng suât | Tốc độ tăng trưởng của việc cho thuê theo năm (2019) | Tốc độ tăng trưởng của việc cho thuê trong 6 tháng (nửa cuối 2019) | Giá (Tháng 12/2019) US$/ feet vuông |
| Los Angeles | 5.5% | 6.1% | 2.0% | $1,370 |
| Moscow | 5.0% | 3.8% | 1.4% | $1,280 |
| Cape Town* | 4.7% | n/a | -2.0% | $310 |
| Dubai | 4.6% | -5.0% | -2.5% | $580 |
| Bangkok* | 4.6% | n/a | -2.2% | $880 |
| New York | 4.5% | 3.4% | 2.9% | $2,510 |
| Miami | 4.0% | 4.8% | 2.9% | $960 |
| Amsterdam* | 3.8% | n/a | n/a | $930 |
| Kuala Lumpur | 3.6% | -4.1% | -4.1% | $280 |
| Barcelona | 3.5% | 1.0% | 0.3% | $650 |
| San Francisco | 3.4% | 2.8% | 2.2% | $1,550 |
| Tokyo | 3.4% | 1.9% | -0.1% | $2,160 |
| Paris | 3.2% | 0.0% | 0.0% | $1,590 |
| Berlin | 3.0% | 2.8% | -0.6% | $990 |
| Madrid | 3.0% | 0.7% | 0.6% | $720 |
| London | 2.9% | -0.6% | 0.2% | $1,920 |
| Seoul* | 2.7% | n/a | 4.2% | $1,480 |
| Mumbai* | 2.7% | n/a | 0.0% | $1,290 |
| Sydney | 2.6% | 0.0% | 0.0% | $1,670 |
| Singapore | 2.5% | 0.6% | -0.3% | $1,580 |
| Hong Kong | 2.2% | -0.4% | -1.7% | $4,610 |
| Bắc Kinh | 1.7% | 0.3% | -0.3% | $1,440 |
| Thâm Quyến | 1.7% | 2.5% | 1.2% | $1,480 |
| Hàng Châu | 1.7% | 1.5% | 0.7% | $980 |
| Thượng Hải | 1.5% | 1.3% | 1.8% | $1,760 |
| Quảng Châu | 1.5% | 0.8% | -0.2% | $1,170 |
Biểu đồ: Chỉ số giá cho thuê bất động sản hạng sang trên thế giới năm 2019 từ báo cáo của Savills World – các thành phố được xếp hạng theo tổng sản lượng hiệu suất cho thuê bất động sản hạng sang. Nguồn: Savills Research
Ở châu Âu, Moscow là thành phố có năng suất cao thứ hai, ở mức 5% và là nơi có mức tăng trưởng cho thuê cao nhất trong năm, với mức tăng 3,8%. Mảng cho thuê bất động sản hạng sang ở đây đã chứng kiến mức độ giao dịch lớn, chủ yếu được thúc đẩy từ khách thuê là các công ty. Không giống như thị trường bán hàng trong nước, thị trường cho thuê có tỷ lệ lãi chia cao hơn.
Cả Berlin và Paris đều vượt trội so với các đối tác châu Âu về tăng trưởng vốn lần lượt ở mức 8,8% và 6,4%. Giá cho thuê tại Berlin, tuy nhiên, đã trải qua sự sụt giảm -0,6% trong nửa cuối năm nay, mặc dù mức có tăng 2,8%. Việc giá trần không ổn định đã có tác động đến tâm lý nhà đầu tư trong thành phố. Tương tự giá thuê BĐS hạng sang ở Paris vẫn không thay đổi sau khi áp dụng các biện pháp kiểm soát tiền thuê nhà từ tháng 7 năm 2019.
Thị trường Châu Á, Thái Bình Dương
Các thành phố ở Châu Á Thái Bình Dương phần lớn có năng suất thấp hơn, mười thành phố cuối bảng có năng suất trung bình đều nằm trong khu vực này. Bangkok, Kuala Lumpur và Tokyo có tỉ số nguồn cung cao hơn tuy nhiên tỉ số tăng trưởng cho thuê của họ là một bức tranh không ổn định. Thủ đô Nhật Bản đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ trong vài năm qua, tuy nhiên giá thuê giảm nhẹ trong nửa cuối năm (-0,1%) khi một số cổ phiếu bắt đầu có giá quá cao. Kuala Lumpur và Dubai là hai nước cho thấy sự suy giảm lớn nhất trong năm ở mức (-4,1%) và (-5.0%). Cả hai thị trường này đang phải đối mặt với tình trạng thừa cung, do đó người thuê nhà có nhiều sự lựa chọn và lợi thế trong việc đàm phán.
Về giá thuê nhà ở cao cấp theo tuần, Hồng Kông vẫn đứng đầu giải đấu giá chỉ hơn 7.000 đô la mỗi tuần. Tuy nhiên, đối với thị trường căn hộ, New York là thành phố duy nhất có giá thuê bình quân hàng tuần cho một căn hộ cao hơn cho một căn nhà. Điều này phản ánh nguồn cung căn hộ chất lượng cao ở đầu cuối của thị trường và ở các vị trí đắc địa của nó.
Tại thị trường TP.HCM, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc kinh doanh nhà ở, Savills Vietnam cho biết “Tại thị trường TP Hồ Chí Mình, chúng tôi đã chứng kiến sự sụt giảm đáng kể trong việc mở bán các dự án mới sản phẩm mới ra mắt trong năm 2020 so với năm 2019, điều này giúp giảm bớt một số lo ngại về việc nguồn cung vượt quá nguồn cầu. Tuy nhiên, sẽ khó khăn hơn cho các nhà đầu tư trong việc xác định các cơ hội trên thị trường sơ cấp, điều này sẽ tạo cơ hội tăng giá cho sản phẩm hiện có trên thị trường thứ cấp. Ngoài ra, với việc thiếu những mảnh đất trống mới có đầy đủ giấy tờ pháp lý ở các khu vực lõi của TP HCM, giá mỗi mét vuông cho các dự án đang được xây dựng được đánh giá là rất cao so với mức kỳ vọng. Các nhà đầu tư mua vào các quận này dự đoán sẽ giảm rủi ro đầu tư vì giá trị tăng trưởng bền vững của các quận trung tâm. Tuy nhiên, năng suất cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh đã giảm trong nửa cuối năm do sự gia tăng nguồn cung của các căn hộ mới hoàn thành được bàn giao.”
Hải Đăng / Thị Trường Giao Dịch
