JLL vừa có báo báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Việt Nam quy cuối năm 2019. Theo đó, nguồn cầu về căn hộ trung cấp tại TP.HCM và Hà Nội tăng cao nhưng nguồn cung chững lại do hạn chế về thủ tục phê duyệt.
Thị trường TP.HCM
Nguồn cầu mạnh ở phân khúc Trung cấp
Theo JLL, nhu cầu vẫn duy trì tốt. Tuy nhiên, lượng bán trong Q4.19 giảm một nửa so với Q4.18, chủ yếu do nguồn cung mới hạn chế bởi thủ tục phê duyệt cấp phép tiếp tục là bị trì hoãn. Tính chung năm 2019, tổng lượng bán ra đạt hơn 30.000 căn, mặc dù thấp hơn 35% so với năm cao điểm 2017, nhưng vẫn cao gấp 5-6 lần giai đoạn suy thoái 2012-13.
Các dự án phân khúc Trung cấp với giá giao dịch từ 1.200-1.700 USD/m2 thu hút nhiều người mua nhất, chiếm hơn 70% số căn bán được trong năm 2019 nhờ vào vị trí dự án tốt, có đầy đủ tiện nghi, 78,3% trong bối cảnh giá vẫn có thể tăng, vì vậy hấp dẫn đối với cả người mua để ở lẫn người mua đầu tư.
Nguồn cung mới vẫn tiếp tục hạn chế do thủ tục phê duyệt kéo dài
Sau một quý đặc biệt với hơn 10,000 căn được tung ra thị trường từ phân khu Rainbow của dự án Vinhomes Grand Park, thị trường đã trở lại yên lặng với chỉ 3.600 căn chính thức mở bán vào Q4.19 do quá trình phê duyệt tiếp tục bị trì hoãn. Tính cả năm 2019, lượng mở bán chính thức [2] đạt gần 30,000 căn, thấp hơn 20% so với năm 2018 và thấp hơn 30% so với năm cao điểm 2017.
Giá bán tiếp tục đạt mức cao kỷ lục
Trong Q4.19, mức giá trung bình trên thị trường đạt mức cao kỷ lục, gần USD 2.900/m2 , tăng 78,2% theo năm, và 39,8% theo quý. Mức tăng đột biến được ghi nhận chủ yếu do i)các dự án có giá phải chăng đã được bán hết, vì thế giỏ hàng sơ cấp chỉ còn lại những dự án có giá cao hơn mức trung bình; và ii) các nhà đầu tư có dự án được tung ra trong quý này cũng tự tin đề xuất giá bán cao hơn do nguồn cung khan hiếm. Trong khi đó, sự thay đổi mắt xích trên các dự án hiện hữu được ghi nhận ở mức 22,9% theo năm và 1,7% theo quý, nhờ nhu cầu được duy trì ở mức cao.
Triển vọng thị trường
Khoảng 30.000-35.000 căn hộ dự kiến sẽ mở bán chính thức trong năm 2020, trong đó dự án Vinhomes Grand Park ở quận 9 tiếp tục là nguồn cung chính. Cần lưu ý rằng nguồn cung này sẽ có nhiều biến động do chính phủ kiểm soát chặt chẽ việc cấp quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng.
Nhu cầu sẽ vẫn tiếp tục tăng trong tương lai và sẽ đẩy giá cao hơn nữa ở tất cả các phân khúc. Tuy nhiên, nhu cầu trong phân khúc cao cấp, đặc biệt là nhu cầu từ các nhà đầu tư, có thể sẽ chậm lại trong dài hạn vì mức giá cao và hiệu suất cho thuê thấp làm cho kênh đầu tư trở nên kém hấp dẫn hơn so với những năm trước đây.
Thị trường Hà Nội
Dự án mở bán mới được chào đón tích cực
Trong Q4.19, lượng bán đạt 7.429 căn, tuy vẫn ở mức cao nhưng giảm so với quý trước do đợt nghỉ lễ cuối năm. Tuy lượng bán giảm trong quý, lượng hàng tồn vẫn ở mức thấp vào cuối năm 2019 giữa lúc khan hiếm nguồn cung, giảm khoảng 18% so với cùng kỳ năm trước.
Cần lưu ý rằng tâm lý mua trong quý này đối với các dự án mở bán mới vẫn tiếp tục khá lạc quan, chẳng hạn như dự án Vinhomes Symphony ở quận Long Biên và Mipec Rubik 360 ở quận Cầu Giấy, đã đạt được tỷ lệ bán lần lượt là 90% và 70% chỉ trong một tuần. Ngoài ra, khách mua nước ngoài 3,9% đóng góp khá tích cực vào tỷ lệ hấp thụ ghi nhận tại sự kiện mở bán của các dự án mới do các chủ đầu tư trong nước đã tăng cường hoạt động tiếp thị quốc tế của họ.
Phân khúc Trung cấp tiếp tục chiếm phần lớn trong nguồn cung
Hơn 7.741 căn đã được mở bán trong Q4.19, nâng tổng nguồn cung năm 2019 đạt con số 32.060 căn, giảm 8,2% theo năm, trong đó căn hộ Trung cấp chiếm phần lớn với tỷ lệ là 75% thị phần.
Việc công bố bảng giá đất mới cho thành phố vào năm 2020 đã khiến các chủ đầu tư trì hoãn các đợt mở bán để điều chỉnh lại giá bán dự án của họ.
Thị trường nhà ở vẫn tiếp tục là phân khúc năng động nhất dựa theo đơn hàng đầu tư. Các tập đoàn đầu tư nước ngoài, đặc biệt là Nhật Bản, Hàn Quốc và Trung Quốc đang tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những vị trí đắc địa cũng như các khu vực xung quanh.
Giá bán tăng ổn định ở tất cả các phân khúc
Giá bán trung bình đạt 1.501 USD/m2, tăng khiêm tốn 1,5% theo quý, cho thấy giá bán vẫn đang ổn định. Giá bán của Phân khúc Trung cấp tăng trưởng tốt nhất nhờ một số dự án mới gia nhập thị trường với vị trí tốt và danh tiếng uy tín của chủ đầu tư. Đáng chú ý, quý này chứng kiến sự giao dịch trở lại của một dự án Sang trọng sau một thời gian dài trì hoãn, với giá bán thí điểm được cho là ở mức 6.000 – 8.000 USD/m2, một mức cao đột biến đối với khu vực phía Tây thành phố.
Triển vọng thị trường
Theo JLL, thị trường căn hộ vào năm 2020 dự kiến sẽ chứng kiến sự đổ bộ của các căn hộ Sang trọng. Ước tính sẽ có khoảng 1.000 căn hộ Sang trọng từ bốn dự án sẽ gia nhập nguồn cung mới, chiếm khoảng một phần ba tổng cung hiện tại. Triển vọng tăng giá cùng với viễn cảnh kinh tế tích cực sẽ thúc đẩy tâm lý người mua trên thị trường, qua đó sẽ làm tăng lượng giao dịch.
Đông Thành / Thị Trường Giao Dịch
