Dù sinh sau đẻ muộn, nhưng DOJI Land lại có cách đi riêng để thâu tóm được quỹ đất “vàng” hiếm có và biến thành những dự án bất động sản nghìn tỉ… Từ đây, việc huy động vốn cho các dự án lớn cũng sẽ có cách “xoay chuyển” trôi chảy trong hệ sinh thái họ “DOJI”.
Khi “tay ngang” làm bất động sản
Cuối năm 2014, Tập đoàn Vàng bạc Đá quý DOJI (Tập đoàn DOJI) gây chú ý khi lấn sân đầu tư bất động sản, chỉ 2 năm sau khi tham gia đầu tư vào TPBank. DOJI đã thành lập Công ty TNHH đầu tư bất động sản DOJI Land (DOJI Land) để phát triển hàng loạt dự án có vị trí đắc địa, sở hữu quỹ đất rộng lớn. Đây được xem là quân bài chủ lực của tập đoàn ở lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản “màu mỡ” song cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.
Chỉ hơn 4 năm dưới sự dẫn dắt của ông Đỗ Minh Phú, Chủ tịch HĐQT DOJI Land đã có những bước phát triển “thần tốc”, sở hữu hàng loạt dự án nghìn tỉ như: dự án Khu đô thị Nam Vĩnh Yên có tổng diện tích 65,6 ha, tổng số vốn đầu tư là 3.900 tỉ đồng; dự án chung cư cao cấp The Sapphire Residence (tại Bến Đoan, TP Hạ Long, Quảng Ninh) với quy mô 4,77ha và tổng mức đầu tư 4.272 tỉ đồng.
Hay dự án nghỉ dưỡng, sinh thái cao cấp Tam Đảo (Vĩnh Phúc) có quy mô “khủng” tới 220ha, tổng mức đầu tư 1.200 tỉ đồng… Chỉ riêng 3 dự này đã có tổng mức đầu tư gần 9.500 tỉ đồng, cho thấy tham vọng làm lớn ở lĩnh vực bất động sản chứ không phải là “cuộc dạo chơi” như nhiều người hoài nghi.
Ngoài ra, Tập đoàn DOJI còn sở hữu nhiều toà nhà có vị trí đắc địa ở trung tâm như tòa nhà Ruby Tower (đường Hàm Nghi, quận 1, TP.HCM), tòa nhà Ruby Plaza (quận Hai Bà Trưng); tòa Trung tâm thương mại và dịch vụ tổng hợp (số 5 Lê Duẩn, Hà Nội)…
Tuy nhiên, ngay từ những dự án đầu tay của DOJI Land đã vấp phải những “lùm xùm” về vấn đề pháp lý, tiến độ thi công chậm, mật độ xây dựng căn hộ lớn, mập mờ thông tin sổ đỏ…
Một dự án đình đám của DOJI Land là dự án khu dịch vụ cao cấp Bến Đoan, tỉnh Quảng Ninh (dự án The Sapphire Residence Hạ Long) được xây dựng trên khu đất rộng 4,77 ha thuộc dự án Vinhomes Dragon Hạ Long. Tại đây, chủ đầu tư được phép xây dựng 2 toà tháp S1 (ô đất HH05) và toà S2 (HH06), mỗi toà cao 31 tầng, tổng diện tích của hai ô đất là 4.553m2. Đến nay, toà S1 đã xây dựng xong với 621 căn hộ (mật độ 25 căn hộ/sàn) cùng hàng chục căn penthouse, sky villa, shop office…
DOJI Land đã được tỉnh Quảng Ninh chấp thuận điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án, song thông tin chi tiết về thiết kế, mật độ xây dựng, số lượng căn hộ… đã không được công bố. Còn theo tài liệu tiếp thị của dự án, số lượng căn hộ của toà S2 đã tăng lên tới 34 căn/sàn (chia nhỏ diện tích căn hộ chỉ còn 35m2, lớn nhất 130m2). Tổng số căn hộ của toà S2 được rao bán tới hơn 1.000 căn, cao hơn 36% so với toà S1.
Riêng hai ô đất HH01 và HH02 nằm trong dự án của DOJI Land theo quy hoạch trước đó cấp cho Vingroup là đất thuê có thời hạn 49 năm để xây dựng toà tháp đôi khách sạn, thương mại với chiều cao 40 tầng. Nếu DOJI Land tiếp tục triển khai xây 2 toà tháp với hàng nghìn căn hộ nữa thì khu vực Bến Đoan sẽ trở nên “khó thở” bởi mật độ cao ốc dầy đặc. Hơn nữa, thông tin về dự án Sapphire Hạ Long được đưa ra không rõ ràng, quảng cáo “mập mờ” về sở hữu condotel và căn hộ chung cư, khiến khách hàng lầm tưởng rằng tất cả căn hộ đều có sổ đỏ sở hữu vĩnh viễn.
Bí ẩn dòng tiền “gom” dự án?
Khi mới thành lập, DOJI Land được dẫn dắt bởi ông Đỗ Minh Phú, Chủ tịch Tập đoàn DOJI. Đến đầu năm 2018, ông Phú mới rút khỏi vị trí Chủ tịch Tập đoàn DOJI và DOJI Land cùng nhiều công ty con… để tránh vi phạm quy định của Luật các Tổ chức tín dụng do ông Phú cũng đồng thời là Chủ tịch Ngân hàng TPBank. Nhưng với mô hình công ty 100% vốn của ông Phú và 2 người con, quyền lực của “ông chủ vàng” vẫn chi phối tại nhóm công ty “họ DOJI”.
Đáng chú ý, ông Đỗ Minh Phú sở hữu 5,37% vốn điều lệ ngân hàng TPBank, cùng với sở hữu của các thành viên gia đình thì nhóm cổ đông DOJI đã nắm tới 18% vốn TPBank, chưa kể sở hữu “ẩn danh” khác…
Do đó, không hề lạ khi TPBank xuất hiện đồng hành tài trợ người mua nhà tại dự án Sapphire Hạ Long của DOJI cũng như hỗ trợ vốn cho đối tác của Tập đoàn DOJI.
Dù Tập đoàn DOJI mới “chân ướt chân ráo” về thị trường Hạ Long song đã nhanh chóng thâu tóm 2,6 ha đất tại dự án Vinhomes Bến Đoan của Vingroup. Giá trị thương vụ chuyển nhượng đất cho Tập đoàn DOJI này không được các bên liên quan tiết lộ. Sau đó, quá trình tách nhỏ dự án, làm các thủ tục đầu tư, xây dựng dự án mới của DOJI, điều chỉnh quy hoạch 1/500… đều được làm rất nhanh chóng chỉ trong hơn 3 tháng khi có đối tác “thân tình” Vingroup song hành.
Dường như để đáp lại ân tình đối tác, TPBank đã bắt đầu “bơm” vốn cho Vingroup vay vào quý 3/2017, cũng là thời điểm Vingroup thi công rầm rộ dự án Vinhomes Bến Đoan với chi phí xây dựng lên tới gần 1.000 tỉ đồng (tính đến cuối năm 2017). Điều lạ là TPBank chỉ cho doanh nghiệp này vay ngắn hạn với dư nợ cuối kỳ gần 275 tỉ đồng, lãi suất vay khá thấp là 6,6%/năm, chỉ ngang với lãi suất tiền gửi kỳ hạn 6 tháng trên thị trường. Đáng chú ý, khoản vay nợ của Vingroup cũng không có tài sản bảo đảm.
Chưa rõ TPBank đã tiến hành thẩm định, đánh giá rủi ro của đối tác DOJI ra sao để phê duyệt cho vay hàng trăm tỉ đồng mà không có tài sản bảo đảm?
Đối với dự án DOJI Land, do quy định siết chặt cho vay bất động sản và giới hạn cho vay công ty “sân sau” của lãnh đạo ngân hàng, nên TPbank chỉ xuất hiện ở vai trò cho vay mua nhà dự án và quản lý nguồn thu từ bán hàng.
Dù vậy, với tầm ảnh hưởng trong giới tài chính, cũng không khó để DOJI Land huy động vốn làm bất động sản từ các ngân hàng khác. Tìm hiểu được biết, từ tháng 4/2017, ngay sau khi được tỉnh Quảng Ninh chấp thuận đầu tư dự án tại Bến Đoan, DOJI Land đã được hai ngân hàng cho vay vốn trung và dài hạn. Trong đó, Ngân hàng Quốc Dân (NCB) đã giải ngân hơn 200 tỉ đồng với thời hạn tới 10 năm. Nhưng nợ vay ngân hàng của DOJI Land lại ở mức khá khiêm tốn, có thời điểm cao nhất là hơn 440 tỉ đồng. Trong khi nhu cầu vốn cho dự án Bến Đoan hơn 4.272 tỉ đồng, thì chủ đầu tư sẽ sử dụng vốn tự có, vốn góp của cổ đông, cùng với việc huy động vốn sớm từ khách hàng mua nhà dự án.
Và khi “hệ sinh thái DOJI” có một ngân hàng trong tay, liệu rằng chủ doanh nghiệp có sử dụng ảnh hưởng để “điều chuyển” dòng tiền, tạo “đòn bẩy” tài chính cho hàng loạt dự án của công ty thân hữu không, là điều cần được làm sáng tỏ? Bởi với tham vọng đầu tư 3 dự án bất động sản lớn với tổng mức vốn hơn 9.500 tỉ đồng, DOJI Land sẽ phải xoay sở tìm kiếm các nguồn vốn trung và dài hạn để đảm bảo năng lực tài chính triển khai các dự án.
Phạm Dũng
Theo Kinh Tế Môi Trường
