CBRE Việt Nam vừa có báo cáo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Đà Nẵng 6 tháng đầu năm 2019.
Thị trường Khách sạn (khối 4-5 sao)
Nguồn cung thị trường khách sạn 4-5 sao ở Đà Nẵng đón nhận thêm năm khách sạn 4-sao trong 6T/2019, cung cấp thêm tổng cộng 548 phòng, tăng trưởng 15% so với cùng kỳ năm 2018. Đa số các khách sạn mới trong thời gian gần đây nằm ở phân khúc 4-sao, tọa lạc dọc bờ biển Mỹ Khê. Ngoài ra, trong nửa đầu năm 2019, có một khách sạn 5-sao là Pullman Danang đã hoàn thiện nâng cấp và trùng tu lại cơ sở vật chất nhằm phục vụ khách tốt hơn.
Theo Sở Du lịch Đà Nẵng, trong 6T/2019, tổng lượt khách do cơ sở lưu trú du lịch tại Đà Nẵng phục vụ ước đạt 2,72 triệu lượt, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó lượt khách quốc tế đạt 1,76 triệu lượt, tăng 29% so với cùng kỳ năm 2018, khách nội địa đạt 959.243 lượt, tăng 9% so với cùng kỳ năm 2018. Ngày lưu trú bình quân khách quốc tế ước đạt 2,7 ngày, khách nội địa ước đạt 2,5 ngày.
Cũng theo Sở Du lịch, trước tháng 6/2019, có tổng cộng 31 đường bay quốc tế đến Đà Nẵng (17 đường bay thường kỳ và 14 đường bay thuê chuyến) với tần suất 419 chuyến/tuần, và 11 đường bay nội địa với tần suất 654 chuyến/tuần. Trong nửa đầu năm 2019, có 6 đường bay nội địa và 1 đường bay quốc tế mới được đưa vào khai thác. Trong nửa cuối năm 2019, dự kiến sẽ có thêm 5 đường bay quốc tế mới được đưa vào khai thác, giúp tăng cường tính kết nối giữa Đà Nẵng với các thị trường khách quốc tế, củng cố nguồn cầu cho thị trường khách sạn.
Trong sáu tháng đầu năm 2019, giá phòng bình quân (ADR) của khối 4-5 sao ghi nhận mức giảm 17% so với cùng kỳ năm 2018, trong khi công suất phòng giảm nhẹ 2,4 điểm phần trăm (đpt) so với cùng kỳ năm 2018. Điều này có thể phần nào được lý giải bởi sự gia tăng nguồn cung ở phân khúc 4-sao trong thời gian gần đây làm giảm giá phòng bình quân của khối khách sạn 4-5 sao, trong khi khối này đang ngày càng chịu nhiều áp lực hơn khi một số dự án condotel và một loạt các khách sạn 3-sao bắt đầu đi vào vận hành. Tuy nhiên, CBRE ghi nhận tại một số dự án đã xây dựng được hệ thống phân phối, tiếp thị ổn định và đã có tên tuổi trên thị trường, tình hình hoạt động vẫn rất khả quan.
Trong nửa cuối năm 2019, thị trường Đà Nẵng dự kiến sẽ có thêm ba khách sạn 4-sao đi vào hoạt động. Trong năm 2020, thị trường sẽ đón nhận sự gia nhập của JW Marriott Đà Nẵng, một thương hiệu hạng sang của tập đoàn Mariott với điểm nhấn là trung tâm thương mại VV Mall ở khối đế. Dự án hỗn hợp quy mô lớn này hứa hẹn sẽ trở thành tổ hợp nghỉ dưỡng và giải trí quy mô lớn đầu tiên ở dọc bờ biển của Đà Nẵng. Ngoài ra, một dự án nổi bật khác cũng dự kiến đi vào vận hành cuối năm 2020 là MGallery Bà Nà với khoảng 2.000 phòng và kiến trúc cổ điển, tọa lạc trong tổ hợp Sun World Ba Na Hills.
Thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng
Căn hộ du lịch (Condotel)
Trong 6T/2019, thị trường đã chào đón thêm 216 căn hộ du lịch ở phân khúc cao cấp từ đợt chào bán tiếp theo của Danang Golden Bay, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 8.393 căn. Phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất với 95% tổng nguồn cung. So với nguồn cung mới chào bán trong giai đoạn thị trường bùng nổ (năm 2016), thị trường chứng kiến sự giảm tốc nhẹ trong việc chào bán các dự án mới cho thấy sự thận trọng của các chủ đầu trong việc giới thiệu sản phẩm mới.
Về mặt bán hàng, tỷ lệ bán ở thời điểm cuối Q2/2019 có sự cải thiện so với cùng kỳ năm trước, tăng 1,7 đpt, tuy nhiên đà tăng này chậm hơn so với các năm trước do những nghi ngại về tính pháp lý của những dự án condotel. Đặc biệt là trong bối cảnh đã có dự án condotel mà người mua bị thu hồi sổ đỏ lâu dài, thay vào đó là sổ có thời hạn. Diễn biến kể trên cũng sẽ có ảnh hưởng tâm lý tiêu cực với nhà đầu tư và tình trạng giao dịch cầm chừng tại thị trường này có khả năng sẽ tiếp diễn cho tới khi có những chỉ thị cụ thể và rõ ràng hơn của chính quyền về tính pháp lý của những dự án tương tự tại Đà Nẵng.
Trái ngược với Đà Nẵng, thị trường Quảng Nam ghi nhận những hoạt động giao dịch sôi nổi hơn với một loạt những dự án được mở bán như Malibu, The Pearl Hoi An. Thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ có xu thế mở rộng ra hướng Quảng Nam trong bối cảnh những khu đất dọc bờ biển Đà Nẵng gần như đều đã được lấp đầy.
Một số dự án nổi bật dự kiến sẽ được chào bán trong vòng 12 tháng tới: Cocobay (giai đoạn tiếp theo) và Wyndham Soleil (giai đoạn tiếp theo).
Biệt thự nghỉ dưỡng
So với các phân khúc bất động sản khác ở Đà Nẵng, thị trường biệt thự nghỉ dưỡng có vẻ yên ắng hơn do nguồn cung hạn chế và nhiều dự án tương lai vẫn chưa được triển khai.
Trong 6T/2019, duy nhất có một dự án, Fusion Residences, được chào bán ra thị trường với 44 căn biệt thự, và đã được hấp thụ rất nhanh chỉ trong tuần chào bán trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm. Tổng nguồn cung đạt 815 căn trên tất cả các phân khúc đến từ 16 dự án, tăng nhẹ 6% so với cùng kỳ năm trước.
Giá chào bán trung bình của tất cả các dự án hầu như không thay đổi trong quý này. Giá trung bình lần lượt vẫn ở mức 4.459 USD/m2, 2.268 USD/m2, và 1.167 USD/m2 cho các dự hạng sang, cao cấp và trung cấp.
Tính đến hết Q2/2019, đã có 81,3% nguồn hàng biệt thự nghỉ dưỡng được tiêu thụ. Sự tăng trưởng chậm trong hoạt động bán hàng một phần là do nguồn cung hạn chế khi có nhiều dự án đã bán hết và không có nhiều dự án mới chào bán. Nguồn cung biệt thự còn lại đến từ các dự án đang trì hoãn việc xây dựng hoặc các dự án hạng sang hay dự án mới ra mắt.
Trong thời gian tới, thị trường Đà Nẵng dự kiến chào đón các dự án mở bán như The Song, Le Meridien, hoặc về phía Quảng Nam có dự án Hội An Royal Beach Resort.
Thị trường Căn hộ bán
Từ cuối tháng 6/2018 đến cuối tháng 6/2019, thị trường Đà Nẵng không có thêm nguồn cung căn hộ bán nào. Tổng nguồn cung lũy kế ghi nhận là 5.031 căn từ 16 dự án.
Giá bán TB của các phân khúc lần lượt là 3.820 USD/m2; 2.250 USD/m2; 1.190 USD/m2 cho phân khúc hạng sang, cao cấp và trung cấp. Trong bối cảnh pháp lý cho sản phẩm condotel còn chưa rõ ràng gây hoang mang cho một số nhà đầu tư, các dự án căn hộ sắp ra mắt ở Đà Nẵng đang nhận được khá nhiều tín hiệu tích cực từ thị trường. Hiện nay, căn hộ hiện đang cho thấy một số ưu điểm hơn condotel như quyền sử dụng lâu dài, quyền nhập hộ khẩu trong khi người mua vẫn có thể tận hưởng các chính sách cam kết cho thuê từ một số chủ đầu tư. Với những ưu điểm như vậy, sản phẩm căn hộ có thể đáp ứng nhu cầu cho cả người mua đầu tư và người mua để ở.
Xét về nguồn cung tương lai, có thể kể đến một số dự án nổi bật như Premier Sky Residences, Center Point Residency và Century Bay, dự kiến cung cấp thêm cho thị trường khoảng 1.900 căn hộ.
Tiêu chí phân loại căn hộ của CBRE:
• Hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình trên US$3.500/m2
• Cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ US$1.500 đến US$3.500/m2
• Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ US$800 đến US$1.500/m2
• Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình dưới US$800/m2
Thị trường Văn phòng.
Trong 6T/2019, thị trường văn phòng Đà Nẵng chào đón một tòa nhà hạng B, Thành Lợi Building 2, tọa lạc ở quận Thanh Khê với quy mô 21 tầng, và không có nguồn cung mới nào ở phân khúc hạng A. Nguồn cung lũy kế đạt mức 119.718 m2 NLA.
Trong Q2/2019, trong bối cảnh không có thêm nguồn cung mới nào đến từ tòa nhà hạng A, giá chào thuê vẫn được giữ ở mức 26,7 USD/m2/tháng, không có sự thay đổi so với cùng kỳ năm ngoái. Ở phân khúc Hạng B, giá thuê trung bình có sự thay đổi do sự xuất hiện của những tòa nhà mới, nâng mức giá cho thuê tại Q2/2019 đạt mức 13 USD/m2/tháng, tăng 7,4% y-o-y.
Trong Q2/2019, tỷ lệ trống của phân khúc hạng A đạt mức 7.8%, giảm 3.0 đpt q-o-q và 4.5 đpt y-o-y do không có nguồn cung mới. Tỷ lệ trống của phân khúc hạng B đạt 18,7%, giảm 1,6 đpt q-o-q và tăng 4,4 đpt y-o-y do đón nhận thêm 7 dự án mới trong cùng phân khúc trong vòng 12 tháng trở lại đây.
Tính đến Q2/2019, tổng diện tích hấp thụ lũy kế đạt 99.453 m2 NLA. Trong đó, diện tích thực thuê của hạng A đạt mức 9.144 m2 NLA tăng 3,4% q-o-q và 5,2% y-o-y. Cũng trong quý này, với nguồn cung mới từ hạng B, khách hàng có thêm lựa chọn mới để thuê, nên diện tích thực thuê của tòa nhà hạng B đạt 84.485 m2 NLA, tăng 2,0% q-o-q và hơn 16,4% y-o-y. Theo ghi nhận của CBRE, nhu cầu thuê mặt bằng văn phòng với diện tích lớn ở Đà Nẵng hiện chủ yếu đến từ các ngành IT, ngân hàng, bảo hiểm, không gian làm việc linh hoạt.
Trong nửa cuối 2019, thị trường dự kiến đón nhận thêm sự gia nhập của một tòa nhà hạng B, DITP Tower với NLA vào khoảng 5.100 m2. Ngoài ra, dự án The Summit (trên đường Nguyễn Văn Linh) có thể trở thành dự án kinh doanh theo mô hình ”căn hộ văn phòng” đầu tiên ở Đà Nẵng khi được giới thiệu ra thị trường, dự kiến vào cuối năm 2019.
Do sự hạn chế về nguồn cung tương lai và lực cầu vẫn đang ở mức ổn định, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy dự kiến sẽ có xu hướng được cải thiện trong thời gian tới.
Đông Thành
Theo Thị Trường Giao Dịch
