Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có Báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2018 và kiến nghị các giải pháp để thị trường phát triển minh bạch, ổn định, lành mạnh, bền vững. Trong đó, HoREA đề nghị các doanh nghiệp hết sức quan tâm xử lý hàng tồn kho đi đôi với xử lý những khoản nợ xấu. Trong đó, có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, giảm giá bán, thậm chí phải chấp nhận cả giải pháp bán lỗ để cắt lỗ.
Theo HoREA, nhìn chung thị trường bất động sản cả nước và thành phố Hồ Chí Minh năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị “bong bóng” và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch. Phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê tăng trưởng tốt. Phân khúc căn hộ du lịch (condotel) có dấu hiệu chững lại. Phát triển bất động sản xanh, bất động sản thông minh, an toàn, tích hợp nhiều tiện ích và dịch vụ đang dần trở thành xu thế lựa chọn của chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng. Tuy nhiên, tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội. Trong năm 2018, đã xảy ra hai đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp nhưng đã được chính quyền các địa phương quyết liệt vào cuộc xử lý và đã được kiểm soát. Vụ cháy tại tầng hầm chung cư Carina Plaza, phường 16, quận 8 ngày 26/03/2018 đã gây hậu quả thảm khốc làm chết 13 người, làm bị thương 51 người. Nhưng vụ cháy này đã làm thay đổi nhận thức và hành động của các chủ đầu tư dự án bất động sản, các doanh nghiệp vận hành nhà chung cư, các ban quản trị chung cư, các Sở, ngành, lực lượng PCCC chuyên nghiệp, Ủy ban nhân dân các cấp, nhất là cộng đồng cư dân sinh sống tại nhà chung cư. Qua đó, công tác đảm bảo chất lượng công trình, an toàn PCCC, cứu nạn, cứu hộ trong chung cư, nhà cao tầng đã được coi trọng hơn bao giờ hết, rất có lợi cho người tiêu dùng và cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, có một yếu tố đáng quan ngại là tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp có xu hướng tăng trong phân khúc thị trường nhà ở cao cấp, trung cao cấp, cần có chính sách điều tiết hiệu quả trong thời gian tới để đảm bảo sự phát triển bền vững.
Sở Xây dựng đã trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt 124 dự án nhà ở thương mại, giảm 12,7% so với năm 2017. Trong đó, có 14 dự án chấp thuận chủ trương đầu tư; công nhận chủ đầu tư 30 dự án; chấp thuận đầu tư 80 dự án. Năm 2018, Ủy ban nhân dân thành phố đã chấp thuận cho chuyển nhượng 17/25 dự án bất động sản (M&A) giảm 15% so với năm 2017.
Sở Xây dựng đã xác nhận 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm có 28.316 căn nhà. Trong đó, có 27.166 căn hộ và 1.200 căn nhà thấp tầng, với tổng giá trị huy động vốn đạt 49.277 tỷ đồng. Tập trung nhiều nhất tại quận 2 (10 dự án), quận 7 (10 dự án), quận 9 (8 dự án), quận Gò Vấp (8 dự án), quận 8 (7 dự án), quận Thủ Đức (6 dự án), huyện Bình Chánh (6 dự án), các quận Bình Tân, Phú Nhuận, Tân Phú (mỗi quận 04 dự án). Trong đó, phân khúc cao cấp có 8.502 căn, chiếm tỷ lệ 30%; phân khúc trung cấp có 12.833 căn, chiếm tỷ lệ 45,3%; phân khúc bình dân có 6.981 căn, chiếm tỷ lệ 24,7%.
Số lượng dự án giảm 18 dự án, tỷ lệ giảm 13%; Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 2.485 căn, tỷ lệ giảm 22,6%; Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%; Phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%.
Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, lệch pha cung – cầu, chưa đảm bảo phục vụ mục tiêu an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, chiếm tỷ lệ thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường (tỷ lệ 30%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại thành phố Hồ Chí Minh cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng mà các chủ đầu tư cần hết sức lưu ý để điều chỉnh kế hoạch đầu tư và kinh doanh phù hợp.
Đây cũng là biểu hiện lệch pha cung – cầu và là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.
Cả nước đạt hơn 30 tỷ USD, trong đó, có hơn 6,5 tỷ USD đầu tư vào bất động sản, chiếm 21,3% đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI với vị trí dẫn đầu là Nhật Bản, tiếp theo là Hàn Quốc và Singapore, Trung quốc (Hongkong). Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, nguồn vốn FDI đạt 6,22 tỷ USD. Trong đó, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được hơn 01 tỷ USD, đứng thứ ba, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI, giảm so với năm 2017.
HoREA cho biết, năm 2018, đã xuất hiện hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh. Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 03 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Họ cung cấp những thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án lớn… trên mạng xã hội và các trang thông tin điện tử để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi. Nhưng với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, đến nay tình hình này đã được kiểm soát.
Trong những năm gần đây cũng đã xuất hiện một số loại hình sản phẩm bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse. Trong đó, có loại hình condotel tại các khu du lịch nghỉ dưỡng mà Nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách Nhà nước, nhưng lại bán condotel với giá bán tương đương căn hộ cao cấp thu được lợi nhuận rất lớn; hoặc chủ đầu tư cam kết có “sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở” cho khách hàng trái pháp luật, hoặc cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 08-12 năm nhưng không có cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện những cam kết này. Mới đây, Hiệp hội được biết Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ, ngành phối hợp đề xuất cơ chế chính sách để thực hiện hiệu quả công tác quản lý nhà nước và tạo điều kiện để phát triển condotel bền vững.
Người nước ngoài đang sống và làm việc tại Việt Nam rất quan tâm đến chính sách của nhà nước cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh. Năm 2016, Hiệp hội đã báo cáo có khoảng gần 1.000 người nước ngoài mua nhà tại thành phố Hồ Chí Minh. Con số này chắc chắn đã gia tăng trong hai năm qua. Qua tìm hiểu thì người nước ngoài thuộc khu vực Châu u, Bắc Mỹ, Úc, Nhật Bản thường lựa chọn thuê nhà ở. Chỉ có người nước ngoài từ Hàn quốc, Singapore, Đài Loan, Trung Quốc (bao gồm Hongkong) có khuynh hướng mua nhà tại Việt Nam. Mới đây, Công ty CBRE công bố vấn đề người Trung Quốc mua nhà tại thành phố Hồ Chí Minh chiếm 31%, người Hongkong chiếm 10%. Đây chỉ là số liệu thống kê từ số lượng khách hàng của Công ty CBRE, hơn nữa, Công ty CBRE môi giới bán nhà chủ yếu trong phân khúc bất động sản cao cấp, trung cao cấp nên không phản ánh được toàn bộ tình hình thị trường nhà ở thành phố Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, Công ty CBRE cũng cho biết có trường hợp người Trung Quốc chưa đặt chân đến Việt Nam mà đã được mua nhà; Thông tin này không đúng với quy định của pháp luật Việt Nam. Vấn đề còn vướng mắc hiện này là chưa được giải quyết là thủ tục cấp “sổ đỏ” cho người nước ngoài sau khi mua nhà và vấn đề chuyển nhượng nhà của người nước ngoài.
Bộ Xây dựng cho biết tính đến hết tháng 11/2018, tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản còn khoảng 22.976 tỷ đồng so với tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản được thống kê vào đầu năm 2013 là 128.548 tỷ đồng thì đã giảm được 105.572 tỷ đồng, giảm đến 82,1%. Cần lưu ý là tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản được thống kê vào đầu năm 2013 trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng, chưa bao gồm hàng tồn kho bất động sản phát sinh từ năm 2013 đến nay. Lúc đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, hỗ trợ giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu bất động sản, và hỗ trợ người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở. Qua hơn 3 năm thực hiện, đã có 56.181 căn nhà tồn kho được xử lý, tạo điều kiện cho 56.181 người mua được nhà ở theo chương trình này. Tại thành phố Hồ Chí Minh, năm 2012, Sở Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản thành phố đã đi khảo sát 45 dự án ở 24 quận, huyện trong tổng số 1.207 dự án bất động sản, và đã có số liệu thống kê của 36 dự án thì tổng số căn hộ tồn kho của 36 dự án này là 14.490 căn với giá trị khoảng 28.741 tỷ đồng. Thực hiện Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, trong giai đoạn 2013-2016, thành phố Hồ Chí Minh đã xử lý được 9.783 căn hộ tồn kho bán cho người có thu nhập thấp theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Số lượng hàng tồn kho này tại thành phố hiện chỉ còn khoảng 10%.
Theo số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: (i) Hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; (ii) Hàng tồn kho do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; (iii) Hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được. Hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng. HoREA đề nghị các doanh nghiệp hết sức quan tâm xử lý hàng tồn kho đi đôi với xử lý những khoản nợ xấu. Trong đó, có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, giảm giá bán, thậm chí phải chấp nhận cả giải pháp bán lỗ để cắt lỗ.
Theo HoREA, trong 10 tháng đầu năm 2018, trên địa bàn thành phố đã có 35.585 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó có gần 2.600 doanh nghiệp bất động sản, tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước, chiếm 7,2% trong tổng số doanh nghiệp đăng ký. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, trong phạm vi cả nước, số doanh nghiệp bất động sản (chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực môi giới) ngừng hoạt động không đăng ký hoặc chờ giải thể trong 07 tháng đầu năm 2018 là 773 doanh nghiệp, tăng 74,5%; số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh cũng lớn nhất với mức tăng 46,6% so với cùng kỳ năm trước.
Đức Quỳnh/TTGD
