Luật Đất đai 2013 cho phép tách thửa đất ở đô thị, nông thôn và “ủy quyền” cho các địa phương quy định chi tiết việc tách thửa này. Tuy nhiên, việc thực thi chưa đạt yêu cầu cao nhất là tách thửa đất nông nghiệp mà không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất tại khu vực nông thôn.
Đề xuât Luật Đất đai sửa đổi cần đề cập cụ thể hơn các quy định liên quan đến điều kiện tách thửa đất
Tạo sốt đất ảo, phá vỡ quy hoạch
Có mặt tại xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi, chúng tôi được một “cò” đất địa phương dẫn đi xem các khu đất nông nghiệp, đất lúa được giới thiệu là có thể tách thửa, thậm chí xây nhà tạm trên đất với mục đích phục vụ cho nông nghiệp.
Len lỏi qua những con đường nhỏ hẹp, dễ dàng nhận thấy, nhiều khu đất nông nghiệp ở đây đã được tách thành các thửa lớn hơn 1.000m2 và được chia lô bằng hàng rào kẽm gai, xây tường gạch rất ngay ngắn. Tùy vị trí, giá mỗi một sào đất lúa được chào bán với giá từ 2 tới 3 tỷ đồng đối với những khu vực quy hoạch là đất trồng cây lâu năm, còn khu vực đất lúa được bán với giá 1- 1,5 tỉ đồng/sào.
“Đất nông nghiệp tăng giá dữ lắm, từ ngày có thông tin làm đường vành đai 3 rút ngắn Củ Chi với trung tâm thành phố thì người mua có kinh nghiệm càng ham săn đất dạng này”, nhân viên môi giới tên Cảnh cho biết.
Môi giới đất hoạt động sôi nổi ở Củ Chi
Trước hàng loạt thông tin quy hoạch lên thành phố, giá đất ruộng, đất trồng cây lâu năm, đất vườn ở Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh… đã tăng dựng đứng chỉ trong thời gian ngắn, giới đầu cơ đổ xô về đây với đủ các chiêu trò.
Ở huyện Hóc Môn, chỉ cần gọi điện được ghi trên bảng quảng cáo dán trên cột điện dọc đường song hành quốc lộ 22 là môi giới nhà đất nhiệt tình dẫn đi xem. Hải, một môi giới lâu năm khu vực này cho biết, nhộn nhịp nhất là đất vườn ở cầu Lớn, đường Xuân Thới Sơn 12, huyện Hóc Môn.
“Đất trồng cây lâu năm thì xin lên thổ cư được, muốn chuyển đổi 100 m2 thổ cư thì giá nhà nước chỉ mấy khoảng mấy chục triệu đồng. Anh mua về phân lô ra rồi lên thổ cư, bên em hỗ trợ dịch vụ”, Hải nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến tình trạng phân lô bán nền vẫn diễn ra là do còn nhiều kẽ hở trong quy định của pháp luật, các cơ quan quản lý lúng túng trong cách xử lý và việc chấp hành, tuân thủ pháp luật ở địa phương cũng chưa nghiêm. Các dấu hiệu biến động trên tiềm ẩn bất ổn trên thị trường bất động sản và bất ổn an sinh xã hội ở địa phương, tạo sốt đất ảo, và phá vỡ quy hoạch.
Sửa Luật đất đai để ngăn chặn phân lô bán nền
Theo Luật sư Lê Cường (Đoàn LS TP. HCM), hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép tách thửa đất ở đô thị, đất ở nông thôn và “ủy quyền” cho các địa phương ban hành quyết định quy định chi tiết việc tách thửa này. Tuy nhiên, hạn chế của điều 143 và điều 144 Luật Đất đai 2013 lại chưa quy định cho phép tách thửa đất đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa đất hoặc là thửa đất độc lập nằm xen kẽ trong đô thị hoặc điểm dân cư nông thôn trên cơ sở xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở.
Không chỉ cho phép tách thửa đất ở, năm 2017 Nghị định số 01 cho phép tách thửa đối với từng loại đất, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nên từ năm 2017 đến nay đã dẫn đến tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp lợi dụng để tách thửa đất nông nghiệp bán tràn lan.
Do những quy định pháp Luật còn chồng chéo và trước tình trạng sốt đất nông nghiệp phân lô bán nền, mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) TP.HCM đã có văn bản kiến nghị Bộ TNMT hướng dẫn, xác định thẩm quyền giải quyết cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp thửa đất đã có giấy chứng nhận trong quá trình sử dụng có biến động do người dân tự tách thửa, tự chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền bằng giấy tay một phần thửa đất.
Cụ thể, Sở TNMT TP cho rằng, xét thấy việc xử lý, xem xét, cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp trên chỉ thực hiện sau khi cơ quan quản lý đất đai tại địa phương đã giải quyết xong việc xử lý vi phạm chuyển mục đích sử dụng đất trái phép và phải bảo đảm nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, Sở TNMT kiến nghị Bộ TNMT hướng dẫn xác định thẩm quyền giải quyết cấp giấy chứng nhận, để Sở TNMT tham mưu UBND TP. HCM chỉ đạo thống nhất thực hiện.
Trao đổi với báo giới, ông Châu cho biết, cần phải có giải pháp căn cơ hơn. Để tránh gây sốt đất ảo do phân lô bán nền tràn lan, HoREA đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên – Môi trường sửa đổi các quy định của Luật Đất đai sửa đổi theo hướng cần nghiên cứu các điều khoản chi tiết, cụ thể, sát với thực tế, theo hướng giao cho UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất ở, điều kiện hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.
Cần phải có giải pháp căn cơ hơn để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất
Người sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có nhu cầu tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét phê duyệt phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất là hợp tình hợp lý và giải quyết được nhu cầu thiết thực của nhiều cá nhân, hộ gia đình, sát với thực tiễn. Đồng thời phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở tại nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân đối với người đang thường trú tại xã đó. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trong xã không tham gia đấu giá thì được đấu giá quyền sử dụng đất cho người ngoài xã.
Thực tế cho thấy, nếu các địa phương cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp mà vẫn giữ được mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp thì không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất tại khu vực nông thôn và ổn định an sinh xã hội. Tuy nhiên, việc thực thi có đạt hiệu quả hay không trước tiên cần hoàn thiện các quy định pháp luật, sau đó là ý thức chấp hành các quy định của cơ quan quản lý địa phương và tăng cường thanh kiểm tra, giám sát của các cơ quan chức năng.
Nam Phương / Vietnamfinance
