Trong 6 tháng đầu năm 2020, doanh số bán lẻ của Hà Nội vẫn duy trì mức tăng trưởng mạnh do nguồn cầu lớn với nhu yếu phẩm và doanh thu tích cực từ thương mại điện tử. Công suất thuê tại các trung tâm thương mại vẫn ở mức cao, song số lượng gian hàng trống vẫn còn khả năng tăng lên trong vài tháng tới. Những nhà bán lẻ sở hữu cửa hàng ở trung tâm mua sắm và mặt phố thường lựa chọn đóng cửa hàng trên phố trước tiên.
Tổng quan thị trường bán lẻ
Theo số liệu của Liên Hợp Quốc, dân số tại khu vực đô thị Hà Nội đang ở mức khoảng 4,7 triệu người, ít hơn nhiều so với con số 8,6 triệu của TP.Hồ Chí Minh, nhưng Hà Nội sở hữu lợi thế là thành phố Thủ đô và có vị trí giao thương ở gần Trung Quốc. Đại dịch Covid-19 đã hạn chế khả năng mua sắm, du lịch, ăn uống của người dân, khiến lĩnh vực dịch vụ bị ảnh hưởng nặng nề. Tuy nhu cầu tiêu dùng chịu sức ép từ tâm lý khó khăn của thị trường, doanh số bán lẻ của Hà Nội vẫn duy trì mức tăng trưởng mạnh 9,3% theo năm, đạt 87,6 nghìn tỷ VND (3,8 tỷ USD) trong Q1/2020. Con số này chủ yếu được hỗ trợ bởi nguồn cầu lớn với nhu yếu phẩm và doanh số từ hoạt động thương mại điện tử.
Do không có dự án mới được giới thiệu ra thị trường trong quý đầu tiên, nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức xấp xỉ 1,6 triệu m2 với các khu trung tâm mua sắm chiếm 57%. Hiệu suất thuê yếu hơn trong Q1/2020 chủ yếu do ảnh hưởng trực tiếp của Covid-19 khi giá thuê trung bình tầng trệt giảm xuống còn -2% theo quý, giảm -4% theo năm và tỷ lệ lấp đầy xuống -1 điểm theo quý. Các dự án không trực thuộc khu vực thương mại tại vị trí trung tâm chứng kiến mức độ giảm mạnh hơn cả về giá thuê và công suất thuê.
Công suất thuê tại các trung tâm mua sắm vẫn ở mức cao do các thương hiệu lớn thường được trang bị tốt hơn để ứng phó với khủng hoảng, đồng thời tránh bị mất tiền đặt cọc và rủi ro pháp lý khác. Tuy nhiên, số lượng gian hàng trống tại các trung tâm mua sắm vẫn còn khả năng tăng lên trong vài tháng tới. Với giá thuê chiếm đến 50% tổng chi phí hoạt động, bán lẻ mặt phố đang bị ảnh hưởng nhiều nhất, nhà bán lẻ sở hữu cửa hàng ở cả trung tâm thương mại và mặt phố thường lựa chọn đóng cửa hàng trên phố trước tiên.
Nguồn cầu và các xu hướng nổi bật
Các khách thuê gặp khó khăn đang đề xuất trợ giúp từ phía chủ nhà với các biện pháp hỗ trợ đặc biệt để vượt khó qua đại dịch. Một số đề xuất miễn phí mặt bằng trong thời gian đóng cửa do dịch bệnh và giảm 50% tiền thuê mặt bằng trong vòng ba đến 12 tháng. Nhiều khách thuê đang tích cực đàm phán giảm chi phí một số hạng mục kinh doanh và một số khác quyết định sẽ không gia hạn hợp đồng thuê. Những khách thuê có ý định thuê hiện đang trong giai đoạn đàm phán lại hoặc đã hoãn khâu chốt hợp đồng. Khảo sát của Savills cho thấy 57% khách thuê có mong muốn giảm 50% chi phí thuê và 31% yêu cầu miễn giá thuê.
Phản ứng của chủ nhà đối với các đề xuất rất đa dạng. Những chủ nhà có quy mô kinh doanh lớn đã đi trước một bước khi quyết định giảm đến 50%, hoặc thậm chí miễn phí tiền thuê, gia hạn thời điểm thanh toán giá thuê, hay chuyển sang hình thức thanh toán theo tháng. Trong 6 tháng đầu năm 2020, các yêu cầu như trên đã và đang được xử lý tùy theo từng trường hợp. Những chủ nhà có quy mô nhỏ đang giữ thái độ chờ đợi, nhưng phần lớn đều có ý định giảm tiền thuê xuống khoảng 30%.
Đối với cho thuê bán lẻ, chủ nhà và khách thuê có thể xem xét các giải pháp bao gồm:
• Tương tác với khách thuê, xem xét từng trường hợp và có chính sách hỗ trợ linh hoạt;
• Giảm giá thuê tùy theo địa điểm và doanh thu;
• Đưa ra giá thuê theo tháng;
• Gia hạn thời điểm thanh toán;
• Giảm phí dịch vụ xuống mức tối thiểu và chuyển sang thanh toán theo tháng;
• Tiếp tục tìm kiếm các cơ hội trực tuyến. Thương mại điện tử được đánh giá sẽ bùng nổ với thị phần mở rộng sau khi khủng hoảng được kiềm tỏa hoặc kết thúc.
Hoạt động mua sắm tại các cửa hàng ngày càng ít đi trong khi người mua tích cực tích trữ đã khiến người tiêu dùng thay đổi thói quen từ việc mua sắm tại các cửa hàng tiện lợi và các cửa hàng mặt phố sang các đại siêu thị, siêu thị vừa và nhỏ. Thương mại điện tử và dịch vụ giao hàng tận nhà đang được đẩy mạnh khi các nhà bán lẻ thương mại chứng kiến mức tăng trưởng lên tới 30%.
Khảo sát của Savills cho thấy 28% các nhà bán lẻ đang phát triển hoạt động kinh doanh trực tuyến và 28% khác đã chuyển sang kinh doanh trực tuyến hoàn toàn. Thương mại điện tử và dịch vụ giao hàng tại nhà sẽ tiếp tục tăng trưởng khi Covid-19 ảnh hưởng sâu đến tâm lý người tiêu dùng và các hành vi mua hàng.
Ông Lê Tuấn Bình, Trưởng Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: “Lĩnh vực bán lẻ đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng nhưng vẫn còn tiềm ẩn nhiều cơ hội. Việc phản ứng linh hoạt, thực hành kinh doanh thích ứng và lập ra các kế hoạch lâu dài là điều cần thiết ngay lúc này”.
“Việc đưa ra quyết định thuê mới mặt bằng gần như sẽ chỉ xảy ra vào giai đoạn cuối năm 2020 hoặc đầu năm 2021 khi thị trường rõ ràng hơn về khả năng phục hồi. Hiện tại, các nhà bán lẻ sẽ tập trung vào việc đàm phán lại với chủ nhà về điều kiện thuê cũng như các phương án hỗ trợ. Sau giai đoạn “bình thường mới”, các mặt bằng bán lẻ đứng trước cơ hội lớn để tự điều chỉnh các chỉ số của thị trường như giá thuê, cung và cầu… Đặc biệt, đây là cơ hội để cho các nhà bán lẻ tiếp cận với các “vị trí vàng” trước đây chưa bao giờ được chào trên thị trường với mức giá hợp lý hơn”, ông Bình khẳng định.
Triển vọng
Tính đến cuối năm 2021, Savills ghi nhận 19 dự án bán lẻ mới với tổng diện tích khoảng 195.000 m2, trong đó 43% thuộc khu vực phía tây Hà Nội và 28% thuộc các khu vực thứ cấp. Một số dự án đáng chú ý bao gồm Vincom Mega Mall Smart City (44.000 m2 Net) và Vincom Mega Mall Ocean Park (36.000 m2 Net). Giá thuê chung sẽ giảm khi các khu vực bên ngoài đô thị trung tâm được tiếp tục mở rộng. Các dự án dự kiến ra mắt trong năm 2020 có khả năng tiếp tục bị hoãn lại.
Ngành nhà hàng ẩm thực, khu vui chơi giải trí, trung tâm giáo dục và thể thao là những nhóm có khả năng phục hồi đầu tiên do người dân mong muốn được nhanh chóng quay lại với nhịp sống bình thường. Các nhóm ngành khác như thời trang, mỹ phẩm, nội thất, đồ gia dụng & điện tử sẽ mất nhiều thời gian hơn để phục hồi.
Hải Đăng / Thị Trường Giao Dịch
