Chuyên gia đánh giá việc đầu tư vào mặt bằng đắc địa trong lĩnh vực F&B không chỉ là câu chuyện về chi phí, mà là bài toán chiến lược dài hạn.
Không lâu sau khi Starbucks Việt Nam đóng cửa hàng Reserve trên đường Hàn Thuyên (quận 1, TP.HCM), hàng loạt thông tin liên quan việc cho thuê và bán căn nhà góc 2 mặt tiền rộng 210 m2 này xuất hiện.
Trong đó, mức giá mới được môi giới rao cho thuê lên đến 750 triệu đồng/tháng, tương đương đơn vị kinh doanh phải trả đến 9 tỷ đồng/năm cho mặt bằng đắc địa ngay ở trung tâm quận 1 này.
Mặt bằng này trước đó được Starbucks Việt Nam thuê với giá 21.000 USD/tháng (tương đương hơn 520 triệu đồng/tháng), tuy nhiên, khi tái ký hợp đồng mới giá thuê được tăng lên 30.000 USD/tháng. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến chuỗi cà phê rời bỏ mặt bằng đắc địa tại Hàn Thuyên.
Phải thu 1,5-1,8 tỷ đồng mới mong hòa vốn
Theo ông Đỗ Duy Thanh, Giám đốc Công ty tư vấn FnB Director và Vietfranchise, tại những vị trí kinh doanh như cửa hàng Starbuck Reserve trên đường Hàn Thuyên, doanh thu hòa vốn thường vào khoảng 1,5-1,8 tỷ đồng/tháng.
“Với các thương hiệu như Highlands Coffee, Phúc Long, Katinat, hay Phê La hoặc một số thương hiệu nhà hàng, việc sở hữu doanh thu 2-3 tỷ đồng/tháng là hoàn toàn khả thi. Điều này nhờ vào vị trí đẹp, sự phù hợp khẩu vị với khách hàng địa phương và chiến lược xây dựng thương hiệu tốt”, chuyên gia nhấn mạnh.
Theo ông Thanh, để đạt được doanh thu cao tại các vị trí đắc địa, điều kiện tiên quyết là tối ưu hóa vòng quay chỗ ngồi và khai thác triệt để kênh giao hàng (delivery). Bên cạnh đó, việc tạo ra các sự kiện đặc biệt, trải nghiệm độc đáo, và dịch vụ khách hàng xuất sắc cũng là những yếu tố không thể thiếu để duy trì sự hấp dẫn của cửa hàng
Vị chuyên gia nói thêm rằng việc đầu tư vào mặt bằng đắc địa trong lĩnh vực F&B không chỉ là câu chuyện về chi phí, mà là bài toán chiến lược dài hạn. Một chuỗi F&B thành công thường cần sự kết hợp cân bằng giữa các mô hình tiêu chuẩn (standard), cao cấp (premium), và cửa hàng biểu tượng (flagship).
Trong đó, tỷ lệ trung bình của chuỗi đồ uống lần lượt là 70-75% mô hình tiêu chuẩn, 20-25% mô hình cao cấp và 2-5% cửa hàng biểu tượng. Với chuỗi đồ ăn, các con số này lần lượt là 80-85%, 10-15% và 1-3%.
Ông Thanh cho hay khi quyết định đầu tư, các thương hiệu thường đã có kịch bản doanh thu và chi phí vận hành (opex) rõ ràng, dự báo được 80-90% tình hình kinh doanh ngay từ trước khi ký hợp đồng.
Đối với các cửa hàng trải nghiệm, vị trí đắc địa không chỉ đóng góp vào doanh thu mà còn là một phần quan trọng trong chiến lược marketing, khi chi phí thuê mặt bằng cao có thể được xem như một khoản đầu tư vào việc xây dựng thương hiệu.
Theo anh M.T, chủ một chuỗi cà phê tại TP.HCM, 3 chi phí lớn nhất để vận hành một cửa hàng cà phê là giá vốn nguyên vật liệu, chi phí nhân sự và chi phí mặt bằng.
Tuy vậy, tỷ lệ phân bổ các loại chi phí rất bất định, tuỳ thuộc vào doanh thu thực tế. Trong đó, chi phí nguyên vật liệu đầu vào và chi phí nhân sự rất khó co kéo, chỉ có thể thay đổi trong biên độ vài %.
Vì vậy, khi chi phí thuê mặt bằng tăng cao, doanh nghiệp chỉ có thể cố gắng tăng doanh thu để bù đắp lại. Trong trường hợp của Starbucks Hàn Thuyên, dù có lợi thế thương hiệu toàn cầu, nhưng vẫn gặp phải những giới hạn nhất định về danh mục đồ uống khiến dung lượng thị trường bị thu hẹp từ đó gặp khó khăn trong việc nâng cao doanh thu.
Mặt bằng đắc địa không phải tất cả
“Điều quan trọng là phải hiểu rằng kinh doanh chuỗi là một bài toán tổng thể, không chỉ đơn thuần là hạch toán tài chính cho từng địa điểm”, ông Thanh nói thêm.
Vị này khẳng định mỗi chuỗi sẽ có sự phân bổ giữa các địa điểm kinh doanh tốt, trung bình và tiềm năng, đồng thời cần có khả năng “gồng lỗ” tại một số địa điểm trong khoảng thời gian hợp lý (thường là 6-12 tháng đối với mô hình đơn lẻ tại Việt Nam). Việc duy trì sự cân bằng này yêu cầu tiềm lực tài chính mạnh mẽ và khả năng quản lý chặt chẽ.
“Trong bối cảnh thị trường dịch vụ đồ uống như cà phê và trà đang ngày càng phát triển, việc hiện diện tại các mặt bằng đẹp là một trong những yếu tố quan trọng nhưng không phải là yếu tố duy nhất để xây dựng thương hiệu”, ông Đỗ Duy Thanh nói thêm.
Đối với các cửa hàng trải nghiệm, đầu tư vào vị trí đắc địa và diện tích đủ lớn là yếu tố thành công chủ đạo. Tuy nhiên, để tạo được sự trung thành của khách hàng, một thương hiệu cần tích hợp nhiều yếu tố quan trọng khác.
Việc hiện diện tại các mặt bằng đẹp là một trong những yếu tố quan trọng nhưng không phải là yếu tố duy nhất để xây dựng thương hiệuÔng Đỗ Duy Thanh, Giám đốc Công ty tư vấn FnB Director và Vietfranchise
Đầu tiên, cần chú trọng đến khẩu vị và chất lượng đồ uống phù hợp với sở thích của khách hàng địa phương và duy trì chất lượng cao.
Tiếp theo, cần một chiến dịch truyền thông kết hợp giữa online và offline để tạo ra những chiến dịch hấp dẫn, tiếp cận đúng đối tượng khách hàng.
Cuối cùng, cần xây dựng một phong cách sống và giá trị thương hiệu mà khách hàng, đặc biệt là nhóm trẻ, có thể đồng cảm và yêu thích.
“Việc hiện diện tại mặt bằng đẹp chắc chắn đóng góp lớn vào việc xây dựng hình ảnh thương hiệu, nhưng sự thành công bền vững đòi hỏi một chiến lược toàn diện và khéo léo hơn nhiều” – ông Thanh kết luận.
Theo Tạp chí Tri thức
