Trong báo cáo mới nhất về Ngành Kho lạnh Khu vực Châu Á Thái Bình Dương, Cushman & Wakefield đề cập đến những tác động của diễn biến toàn cầu xoay quanh việc phát triển vắc xin COVID-19 và thay đổi cơ cấu nhu cầu của người tiêu dùng do ảnh hưởng của đại dịch đối với nhu cầu kho lạnh tại Việt Nam. Nhu cầu lớn về kho lạnh chủ yếu được thúc đẩy nhờ doanh số bán thực phẩm ngày càng tăng và nhu cầu lớn về vắc xin COVID-19.
Chuỗi cung ứng lạnh ở Việt Nam còn kém phát triển cả về khâu vận chuyển và cơ sở vật chất kho bảo quản, gây ra sự hao hụt lớn sau thu hoạch thực phẩm. Tỷ lệ hao hụt bình quân là khoảng 32% sản lượng đối với các sản phẩm rau quả, 14% và 12% đối với thịt và thủy sản. Thực trạng này đòi hỏi Việt Nam phải đổi mới cơ sở hạ tầng kho vận chuỗi cung ứng lạnh để cung cấp sản phẩm chất lượng, hạn chế hao hụt và đáp ứng yêu cầu khắt khe của các thị trường xuất khẩu lớn như EU, Mỹ, Nhật Bản… Hiện Việt Nam là một trong năm nước xuất khẩu rau quả lớn nhất trên thế giới nhờ nhu cầu cao từ các thị trường Trung Quốc, Nhật Bản, Mỹ, Nga, Indonesia, Đài Loan, Hàn Quốc. Việt Nam có tiềm năng trở thành trung tâm cung ứng thực phẩm phục vụ nhu yếu phẩm cho khu vực và thậm chí toàn cầu.
Việc phát triển vắc-xin COVID-19 sẽ làm tăng nhu cầu kho vận có kiểm soát nhiệt độ, vì vắc-xin cần được bảo quản ở nhiệt độ thấp. Các nhà khoa học ngày càng nhận định rằng sẽ cần tiêm chủng vắc xin COVID-19 không phải một mũi duy nhất, mà phải tiêm hàng năm như vắc xin cúm để duy trì hiệu quả. Điều này sẽ dẫn đến nhu cầu liên tục về chuỗi cung ứng lạnh trên toàn cầu.
Ngoài dược phẩm và thực phẩm, thương mại điện tử cũng là một yếu tố khiến nhu cầu chuỗi cung ứng lạnh tăng. Quy mô thị trường chuỗi cung ứng lạnh tại Việt Nam đạt khoảng 169 triệu đô la Mỹ vào năm 2019. Trong bối cảnh ngành chuỗi cung ứng lạnh bùng nổ để đón đầu nhu cầu phân phối vắc xin cũng như sự tăng trưởng trong chế biến thủy sản và nhu cầu mua sắm trực tuyến của người tiêu dùng, thị trường dự kiến sẽ chạm mốc 295 triệu USD vào năm 2025, tức là tăng trưởng khoảng 12% hàng năm.
Sự gia tăng nhu cầu tiêu dùng đối với các mặt hàng thực phẩm tươi sống, cùng với tăng trưởng thương mại quốc tế nhờ tự do hóa thương mại, rủi ro gián đoạn nghiêm trọng trong cung ứng thực phẩm được giảm thiểu như ta đã thấy trong thời kỳ đỉnh dịch Covid-19, cùng với sự mở rộng của hoạt động bán lẻ thực phẩm có tổ chức là những yếu tố thúc đẩy tăng trưởng thị trường.
Phát triển cơ sở hạ tầng là chìa khóa để tăng nguồn cung chuỗi lạnh
Sức chứa kho lạnh của Việt Nam còn hạn chế so với các nước trong khu vực. Công tác quản lý chuỗi cung ứng lạnh trong nước còn yếu kém, chưa đáp ứng nhu cầu một cách hiệu quả và tốn thêm chi phí.
Trong trung và dài hạn, phát triển cơ sở hạ tầng là chìa khóa để tăng nguồn cung chuỗi lạnh, bao gồm các trung tâm kho vận chuyên biệt, kết nối đa phương thức. Tại khu vực phía Nam, các dự án hạ tầng đang triển khai như Đường vành đai 3 & 4, đường cao tốc đến cửa khẩu Mộc Bài và dự án cảng Cái Mép, sân bay quốc tế Long Thành, cùng với thành phố cảng Hiệp Phước phục vụ cung ứng mặt hàng cao cấp sẽ hỗ trợ cho sự phát triển của ngành trong những năm tới.
Thị trường kho lạnh phát triển hơn ở khu vực phía Nam, phần lớn là do sự phát triển của ngành thủy sản và nông nghiệp. Trong đó, tỉnh Long An tập trung nhiều kho lạnh do được kết nối chặt chẽ với vựa nông sản là Đồng bằng sông Cửu Long, ngoài ra tỉnh này còn gần Thành phố Hồ Chí Minh, nơi có lưu lượng dân cư lớn. Long An gần cảng Cát Lái và nối thẳng ra sân bay bằng Đường vành đai 2. Đây là những lợi thế cho sự phát triển của khu vực này trong tương lai.
Phí thuê cao tạo động lực mạnh mẽ cho các chủ đầu tư
Kho lạnh có giá thuê cao hơn nhiều so với các kho khô thông thường. Tuy đầu tư vào trang thiết bị kho lạnh ngày càng tốn kém do chi phí lắp đặt vật liệu cách nhiệt và máy móc, nhưng phí thuê cao lại là động lực mạnh mẽ để các chủ đầu tư sẵn sàng xây dựng các dự án kho lạnh thay vì kho thường. Các nhà đầu tư và nhà phát triển cũng có thể cân nhắc phương án chuyển đổi kho thông thường thành kho lạnh để khai thác lợi nhuận khi phí thuê cao.
Theo ông Paul Tonkes, Giám đốc, Dịch vụ Tư vấn Kho vận và Công nghiệp của Cushman & Wakefield Việt Nam, “Nhu cầu có khả năng sẽ vượt cung do thị trường khan hiếm kho lạnh xây sẵn cho thuê trong khi đầu tư kho lạnh mới cần quỹ đất lớn và thủ tục kéo dài. Hiện tại tỷ lệ lấp đầy kho lạnh trung bình trên 90% do nhu cầu thuê cơ sở vật chất kho lạnh cao. Các kho này được vận hành bởi các nhà cung cấp chuyên về dịch vụ kho vận và thường giá thuê tùy thuộc vào vị trí kiện hàng (pallet) cũng như các yêu cầu bắt buộc đối với từng loại hàng cụ thể. Tỷ lệ phí thuê cao hơn khoảng 50% do chi phí điện góp phần lớn nhất vào chi phí kho lạnh. Như vậy, hợp đồng thuê dài hạn sẽ giúp gia tăng lợi nhuận.”
Cushman & Wakefield ước tính với mỗi mét vuông, giá thuê chuỗi cung ứng ướp lạnh và đông lạnh là từ 45-90 USD/m2, trong khi giá thuê cho dược phẩm dao động từ 45 USD/m2 đến 160 USD/m2. Do nguồn cung kho lạnh khan hiếm và nhu cầu cải tạo để đáp ứng các yêu cầu riêng biệt của từng mặt hàng, nên bên thuê kho lạnh thường có xu hướng thuê dài hạn hơn. Thời hạn thuê kho lạnh thông thường từ 10 đến 20 năm, dài hơn đáng kể so với kho khô thông thường chỉ từ 1 năm. Các hợp đồng thuê thường quy định các đợt tăng giá thuê định kỳ do nguyên nhân lạm phát. Ngoài ra, khả năng bên thuê gia hạn hợp đồng cao hơn so với các kho bãi thông thường, do bên thuê khó tìm được cơ sở thích hợp khác ở cùng một địa điểm.
Một lợi điểm khác là các hợp đồng thuê kho lạnh thường là hợp đồng thuê ròng ba lần, trong đó người thuê phải thanh toán các khoản thuế tài sản, phí bảo trì và bảo hiểm tòa nhà. Nhờ vậy giảm nhẹ trách nhiệm quản lý cho chủ đầu tư.
Dự kiến sẽ có nhiều thương vụ M&A hơn vì ngày càng có nhiều quỹ và các nhà phát triển phí trong lĩnh vực bất động sản kho vận bắt đầu cung cấp các giải pháp theo yêu cầu cho kho bãi chuyên dụng. Nếu muốn hướng đến tỷ suất lợi nhuận cao hơn, nhà đầu tư có thể thăm dò các cơ hội phát triển ở cả những dự án đầu tư mới (greenfield) hay mua/cho thuê lại (brownfield) để thu lợi nhuận đầu tư. Xây dựng quan hệ đối tác với các đơn vị vận hành và người thuê sẵn có trước khi bắt đầu dự án sẽ giúp hạn chế rủi ro trống mặt bằng khi hoàn thành dự án.
Quế Châu / Thị Trường Giao Dịch
