Nhiều người có nhu cầu thuê nhà trọ, phòng trọ nhưng do không nắm được các quy định pháp luật trong việc ký kết hợp đồng đặt cọc, trả trước tiền thuê nên bị lừa. Khi xảy ra vụ việc, họ ngậm ngùi chịu mất tiền vì không biết kêu ai.
Anh Trần Minh Hùng (20 tuổi, sinh viên năm 2) kể: “Tôi thấy một trang web rao cho thuê phòng trọ ở Bình Thạnh giá 1,5 triệu đồng/phòng. Thấy phòng mới, giờ giấc tự do nên tôi rất ưng ý. Chủ nhà bảo điện, nước, WiFi tầm 300.000 đồng/người/tháng và không tốn thêm bất kỳ chi phí nào khác”.
Nên thuê nhà chính chủ
Anh Hùng đặt cọc 1 triệu đồng, hẹn ba ngày sau đến ở. Ngày dọn đồ tới, người cho thuê đưa ra hợp đồng soạn sẵn với nhiều khoản chóng mặt: điện, nước 1 triệu đồng/người, giữ xe 300.000 đồng/tháng, tiền an ninh, tiền rác, tiền Internet… Tổng chi phí căn phòng lúc này đội lên gần 4 triệu đồng/phòng.
“Họ cố tình đưa ra nhiều quy định vô lý để mình không thuê được nhà. Sau đó, họ lấy lý do vì mình không thuê phòng, tức là vi phạm tiền hợp đồng đặt cọc nên không trả lại tiền cọc” – anh Hùng bức xúc. Khi trình báo với chính quyền địa phương, Hùng mới biết người đứng ra cho thuê nhà không phải là chủ ngôi nhà đó.
Luật sư Lê Trung Phát cho biết việc đặt cọc là để xác lập hợp đồng thuê nhà trong tương lai. Ở đây, ngầm hiểu chủ nhà là bên thực hiện nghĩa vụ trước (giao phòng đúng với cam kết, thỏa thuận ban đầu), bên thuê nhà thực hiện nghĩa vụ sau (đóng đủ tiền phòng…). Trường hợp trên, người cho thuê không thực hiện nghĩa vụ của mình (đưa ra hợp đồng thuê nhà không đúng với cam kết ban đầu) thì anh Hùng có quyền không thuê nhà. Như vậy, người vi phạm đặt cọc chính là bên cho thuê chứ không phải bên thuê.
“Khi thuê nhà, cần quan tâm đến việc người cho thuê nhà là ai. Theo điều 122 Bộ luật dân sự 2005, người đứng ra cho thuê nhà phải là người có năng lực chủ thể, tức là phải đưa ra những cơ sở chứng minh được ngôi nhà đó của họ” – luật sư Phát lưu ý.
Còn theo luật sư Trương Xuân Tám, khi thuê nhà, người thuê phải yêu cầu bên cho thuê trưng ra các loại giấy tờ cần thiết như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, CMND, giấy chứng nhận tình trạng độc thân hoặc phải được cả hai vợ chồng bên cho thuê cùng ký nếu bên chủ nhà có cả vợ chồng.
Người cho thuê cũng có thể là người được chủ nhà ủy quyền và phải có giấy ủy quyền hợp lệ thì giao dịch mới có giá trị. Người thuê phải chú ý điều này để tránh ký kết với đối tượng trung gian.
Thực tế, dù người đi thuê nhà tưởng rằng ký hợp đồng với “chính chủ” nhưng gặp phải đối tượng lừa đảo làm giả giấy tờ nên bị lừa tiền cọc, tiền thuê nhà.
Hợp đồng phải chi tiết
Các luật sư khuyên người thuê nhà, phòng trọ bên cạnh việc xem xét kỹ người đứng ra cho thuê nhà là ai còn phải chú ý đến các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà trước khi ký hợp đồng đặt cọc, trả trước tiền nhà.
Người đi thuê nhà, phòng trọ cần chú ý đến nội dung hợp đồng trước khi ký kết, đặt cọc hay trả trước tiền nhà trước khi dọn đến. Trong hợp đồng phải ghi chi tiết giá thuê, áp dụng giá đó trong thời gian bao lâu, đến khi nào sẽ tăng giá (nếu có), tỉ lệ tăng mỗi năm không quá bao nhiêu phần trăm. Hợp đồng cũng phải ghi rõ khoản điện, nước, Internet hằng tháng là bao nhiêu…
Việc thỏa thuận cụ thể như vậy sẽ tránh được những rắc rối như đã nêu ở trên. Khi xảy ra tranh chấp sẽ có cơ sở chứng minh người cho thuê vi phạm đặt cọc, vi phạm hợp đồng.
Cùng đó, trong hợp đồng thể hiện rõ những việc thay đổi công năng, vật dụng, sơn sửa nhà… sẽ do ai trả tiền, tránh sau này không bị chủ nhà “xù” tiền cọc, trừ tiền cọc khi không ở nữa.
Theo luật sư Phát, trước đây hợp đồng cho thuê nhà phải có công chứng nhưng hiện nay theo quy định tại khoản 2 điều 122 Luật nhà ở năm 2014 thì không cần nữa. Hợp đồng cho thuê nhà bằng thỏa thuận miệng vẫn được ghi nhận về ý chí của sự thỏa thuận.
Tuy nhiên cần có người làm chứng để khi tranh chấp xảy ra, các bên có thể chứng minh cho nội dung đã được xác lập. Khi đó, có thể tòa án sẽ buộc các bên phải hoàn thiện về hình thức của hợp đồng bằng văn bản, nhưng nó cũng chỉ là hình thức để hoàn thiện hợp đồng.
Có thể khởi kiện ra tòa
Nếu người thuê ký kết và đưa tiền cho người không phải chính chủ, người được ủy quyền, khi xảy ra tranh chấp, giao dịch đó bị tuyên vô hiệu. Nếu không thể tự thỏa thuận, chính quyền địa phương không giải quyết được có thể khởi kiện tại tòa.
“Với trường hợp người cho thuê cố tình làm giả giấy tờ để người thuê tin họ là chủ nhà mà ký kết, đưa tiền cọc, tiền nhà thì khi phát hiện, người thuê có thể trình báo với cơ quan công an để khởi tố vụ án hình sự về hành vi lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản” – luật sư Phát nói.
Trong trường hợp chủ nhà vi phạm hợp đồng, người thuê có quyền đòi bồi thường không chỉ tiền cọc mà còn tiền lãi, chi phí phát sinh (tiền thuê dọn nhà, vận chuyển, tiền hao mòn vật dụng…).
Khi tranh chấp xảy ra, nếu các bên không tự thỏa thuận được thì có thể nhờ UBND phường, xã đứng ra làm trung gian hòa giải, nếu vẫn không hòa giải được thì các bên có thể tiến hành khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.
Có trường hợp chủ nhà vi phạm hợp đồng và có những hành vi: đuổi, ném đồ ra ngoài để lấy lại phòng… Ngay lúc ấy, người thuê nhà có thể nhờ người làm chứng, báo công an đến lập biên bản cũng như kêu thừa phát lại đến lập vi bằng để sau này làm cơ sở kiện ra tòa.
Đối với các hợp đồng đặt cọc, cho thuê nhà phố diện tích nhỏ, phòng trọ cho sinh viên, người lao động nghèo thường thực hiện đơn giản, qua loa. Trong khi đó những khu nhà trọ ở những khu đô thị tự phát, nhà xây dựng không phép nên chưa có chủ quyền hợp lệ, từ đó dẫn đến các tranh chấp phát sinh thường do lỗi bên cho thuê ép buộc những chi phí vô lý, không rõ ràng.
Do vậy, bên thuê cần yêu cầu bên cho thuê làm hợp đồng càng chi tiết càng tốt, quy định các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, tránh việc tranh chấp phát sinh do hợp đồng lỏng lẻo.
(Luật sư TRƯƠNG XUÂN TÁM)
MINH PHƯỢNG
Theo Tuổi Trẻ
