Sáng ngày 5/7/2017, tại TPHCM, Công ty Cổ phần Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA) đã tổ chức sự kiện “Báo cáo tổng kết thị trường Bất động sản nhà ở TP.HCM Quý 2/2017 với chủ đề “CĂN HỘ CAO CẤP: CUỘC ĐUA NỘI – NGOẠI”.
Tham dự sự kiện có sự hiện diện của gần 200 khách mời đại diện cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư. Tại buổi báo cáo, DKRA đã cập nhập tình hình thị trường Bất động sản nhà ở TP.HCM diễn ra trong Quý 2/2017, nêu ra một số dự báo thị trường 6 tháng cuối năm 2017, đồng thời thảo luận sự cạnh tranh giữa chủ đầu tư nội và ngoại ở phân khúc căn hộ cao cấp.
PHẦN I: DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG
Nhận định chung về thị trường, DKRA cho rằng, tổng thể thị trường Quý 2 diễn biến khá lạc quan. Nhiều thông tin về hạ tầng giao thông được đề xuất, khởi công hoặc sắp hoàn thành, các đề xuất quy hoạch vùng và các dự án mới, khu đô thị được thành phố chấp thuận đầu tư làm giá BĐS nhiều khu khu vực tăng so với đầu năm.
Đối với thị trường căn hộ, DKRA cho biết, tổng lượng nguồn cung và lượng tiêu thụ Quý 2 đều tăng so với Quý trước. Cụ thể: Trong Quý 2, tổng lượng căn hộ cung cấp ra thị trường khoảng 9,326 căn hộ, tăng 31% so với quý trước (7,130 căn). Lượng tiêu thụ đạt khoảng 6,534 căn, tăng 33% so với quý trước.
Lý giải về nguyên nhân gia tăng tổng lượng nguồn cung và tổng lượng tiêu thụ ở thi trường căn hộ so với Quý 1/2017, Ông Phạm Lâm, CEO DKRA cho rằng, sự trở lại ấn tượng của phân khúc căn hộ cao cấp đã dịch chuyển biểu đồ nguồn cung và lượng tiêu thụ của toàn thị trường gia tăng so với Quý 1/2017. Theo đó, tỷ lệ tiêu thụ của phân khúc căn hộ cao cấp đạt đến 87% và chiếm 36% toàn thị trường căn hộ dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ của Quý 2 tăng so với Quý 1. Tương tự, nguồn cung căn hộ cao cấp trong Quý 2 cũng gia tăng đáng kể (29% so với 12% ở Q1/2017), đặc biệt là ở khu Đông nên xét chung thị trường, lượng nguồn cung căn hộ cao hơn so với Quý 1.
Nguồn cung phân khúc căn hộ bình dân tiếp tục dồi dào với 3,855 căn (chiếm gần 41% toàn nguồn cung căn hộ trên thị trường), mở ra cơ hội cho nhiều khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở với mức giá phù hợp. Ghi nhận cho thấy, thị trường bắt đầu phân hóa khi những chủ đầu tư uy tín, giá bán hợp lý, tiện ích đầy đủ được khách hàng tìm đến và đều có lượng tiêu thụ khá ấn tượng.
Nếu Quý 1/2017 phân khúc căn hộ cao cấp giảm nhiệt thì Quý 2/2017 đánh dấu sự trở lại ấn tượng của phân khúc này. Quý này, phân khúc cao cấp có khoảng 2,697 căn cung ra thị trường và lượng hấp thụ lên tới khoảng 2,359, tức khoảng 87%, chiếm tới 36% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường căn hộ, đây là một con số vô cùng khả quan.
Xét về lượng tiêu thụ theo khu vực, khu Đông vẫn chưa hết nóng và luôn là sự lựa chọn hàng đầu của người mua khi tỷ lệ hấp thụ phân khúc căn hộ lên đến 92%. Điều này chứng tỏ cả người mua để ở và những nhà đầu tư vẫn đang tiếp tục kỳ vọng rất lớn về sự tăng trưởng ở khu vực này.
Thị trường Nhà phố/Biệt thự không có nhiều biến động lớn so với Quý trước. Theo đó, nguồn cung thị trường này do luôn giới hạn và mặc dù có mức giá khá cao tuy nhiên lượng tiêu thụ này khá tốt. Các dự án vẫn tập trung chủ yếu ở các quận khu Đông như Quận 9, Thủ Đức. Trong Quý 2/2017 có khoảng 707 căn nhà phố/biệt thự mới được chủ đầu tư đưa ra thị trường tỷ lệ tiêu thụ trung bình đạt khoảng 63% (khoảng 445 căn), đặc biệt có dự án mà tỉ lệ tiêu thụ đạt 80 – 90% chỉ trong thời gian ngắn 1 – 2 tháng.
Thị trường đất nền, đặc biệt là đất nền phân lô hộ lẻ ở các vùng ven tiếp tục có những cơn sốt từ Quý 1 kéo dài đến đầu Quý 2. Một số nơi giá đất đẩy lên cao, từ 30-50% chỉ trong thời gian ngắn và có dấu hiệu sốt ảo như Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi,… Tuy nhiên, sang đầu tháng 5/2017 (giữa Quý 2), trước sự cảnh báo của truyền thông, chuyên gia và đặc biệt là sự can thiệp của một số cơ quan chức năng Nhà nước thì cơn sốt đất nền phân lô vùng ven đã hạ nhiệt hoàn toàn. Cụ thể là những thông báo đính chính và khẳng định việc các huyện trên chưa lên Quận đã tác động sâu sắc và đưa thị trường trở về thế cân bằng. Trong Quý 2/2017 ghi nhận có khoảng 1,579 nền mới mở bán cung cấp ra thị trường, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 84% (1,330 nền). Thị trường Quý này chứng kiến sự sôi động của dự án đất nền khu vực giáp ranh TP. HCM như Long An, Đồng Nai, Vũng Tàu, đặc biệt là khu vực Long An.
Thị trường BĐS nghỉ dưỡng Quý 2/2017 có dấu hiệu hạ nhiệt, nguồn cung chủ yếu từ những dự án mở bán năm trước, lượng tiêu thụ khá thấp. Cục diện nguồn cung vẫn chưa có nhiều thay đổi so với Quý trước, tập trung chủ yếu ở Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang,… Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng đã bắt đầu quan tâm đến những thị trường tiềm năng như Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Quảng Nam hoặc thị trường mới như Bình Định.
PHẦN 2: DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG 6 THÁNG CUỐI NĂM 2017
Từ quan sát biến động thị trường, DKRA đưa ra một số dự báo về thị trường trong nửa cuối năm 2017.
Theo đó, đối với thị trường căn hộ, DKRA dự đoán, nguồn cung tương lai trong 6 tháng cuối năm dao động khoảng từ 15.000 – 20.000 căn. Dự báo nguồn cung căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung toàn thị trường trong những quý tiếp theo. Lượng tiêu thụ trong 6 tháng cuối năm cũng được đánh giá khả quan và có thể sẽ tương đương nửa đầu 2017 nếu như không có bất kỳ sự thay đổi nào trong chính sách tài chính cho vay mua nhà nào đủ mạnh. Khu vực phía Đông với một số dự án đã khởi động sẽ tiếp tục là mục tiêu của khách mua, đặc biệt các dự án cao cấp.
Thị trường Nhà phố/Biệt thự vẫn luôn được người mua săn đón vàcó tính ổn định cao, qua đó lượng tiêu thụ cũng sẽ vẫn tích cực nếu như các chương trình chính sách bán hàng đáp ứng đúng nhu cầu của khách mua. Dự báo sẽ có khoảng 1,500 căn (tương đương với nửa đầu 2017) được đưa ra thị trường. Khu vực có nguồn cung chính vẫn là khu Đông.
Thị trường đất nền vùng ven:Tương tự như loại hình nhà phố/biệt thự, do đặc tính về pháp lý và giá trị nên đất nền luôn có nhu cầu rất cao. Các dự án đất nền tại các vùng giáp ranh với TP. HCM luôn được đón nhận tích cực với tỉ lệ tiêu thụ ổn định như trước đây. Một số dự án đã triển khai thì các giai đoạn sau mức giá có thể sẽ tăng từ 8 – 15%.
Thị trường Bất động sản Nghỉ dưỡng, DKRA dự báo, phân khúc này có thể sẽ giảm nhiệt toàn thị trường sau giai đoạn sôi động nhất là 2016 và Qúy 1/2017. Sơ bộ khảo sát thăm dò khách hàng thì thấy có một số lý do như: chờ đợi việc thực hiện các cam kết của một số chủ đầu tư với các dự án đi vào hoạt động, các chính sách bán hàng (đặc biệt là các đòn bẩy tài chính) đang giảm nhiệt qua đó cũng làm giảm sự hấp dẫn với nhà đầu tư.
Qua khảo sát, DKRA dự báo, xu hướng khách hàng nửa cuối năm 2017 sẽ phân hóa theo khu vực. Khu Đông khách hàng mua đầu tư chiếm tỷ trọng lớn. Khu Tây khách hàng mua để ở chiếm tỷ trọng lớn. Khách hàng đang ngày càng thận trọng và quan tâm đến nhiều yếu tố khi quyết định mua căn hộ như: uy tín chủ đầu tư, pháp lý dự án minh bạch rõ ràng…
PHẦN 3: CĂN HỘ CAO CẤP: CUỘC ĐUA NỘI – NGOẠI
Thị trường căn hộ cao cấp trong những năm gần đây ghi nhận sự xuất hiện ấn tượng của nhiều chủ đầu tư Việt Nam. Trước đó trên thị trường, phân khúc cao cấp hầu hết chỉ tập trung ở các chủ đầu tư ngoại. Trong sân chơi có phần khốc liệt, chủ đầu tư Việt Nam đang cố gắng tìm ra nhiều hướng đi sáng tạo về chất lượng, thiết kế để cạnh tranh với chủ đầu tư ngoại. Có nhiều nhà đầu tư Việt Nam đã mạnh dạn ghi dấu ấn với một số công trình đạt chất lượng cao, không thua kém nhà đầu tư ngoại. Sân chơi nội – ngoại dự báo sẽ còn kéo dài và đây là sự rượt đuổi công bằng trong câu chuyện niềm tin và tín nhiệm của khách hàng.
Ở Quý 1 phân khúc căn hộ cao cấp giảm nhiệt thì đến Quý 2, phân khúc này đang có sự trỗi dậy mạnh mẽ và có sự phân biệt rõ rệt của 2 top Chủ đầu tư Nội và Ngoại (đặc biệt là chủ đầu tư đến từ Singapore). Với kinh nghiệm phát triển và sự có mặt sớm tại Việt Nam, các Chủ đầu tư nước ngoài được biết đến như Phú Mỹ Hưng (Đài Loan), Capitaland, Keppel Land (Singapore). Tuy nhiên thời gian 10 năm trở lại đây các Chủ đầu tư loại hình căn hộ cao cấp của Việt Nam được thị trường chú ý như Vingroup, Novaland, Đại Quang Minh. Trung Thủy Group, Sơn Kim Land…
Các Chủ đầu tư ngoại, đặc biệt là những Chủ đầu tư đến từ Singapore với những thế mạnh vượt trội về Kinh nghiệm phát triển,nguồn vốn phát triển dự án, chất lượng sản phẩm (thiết kế, quy mô, tiện ích…), uy tín trong quá trình xây dựng/bàn giao, quản lý,… nên luôn là mục tiêu tìm đến của khách hàng cao cấp. Không chỉ vậy, đặc biệt với trình độ phát triển vượt trội, Singapore còn là tiêu chuẩn cho việc khẳng định sự cao cấp. Tuy nhiên các chủ đầu tư Việt Nam có những thế mạnh mà Chủ đầu tư Ngoại khó cạnh tranh như nguồn quỹ đất, vị trí dự án hấp dẫn, sự thấu hiểu nhu cầu và thói quen của khách hàng Việt Nam nên thường có những chính sách bán hàng hấp dẫn, đưa ra những sản phẩm đúng nhu cầu… Với những thế mạnh riêng của mình, các Chủ đầu tư Nội – Ngoại đang nổ lực để đáp ứng hơn nữa và kéo khách hàng về mình nhiều hơn.
Trong sáu tháng đầu năm 2017, nguồn cung và tiêu thụ căn hộ cao cấp của các Chủ đầu tư Nội – Ngoại đang bám đuổi sát nhau và sự chênh lệch gần như không đáng kể. Cụ thể, nguồn cung chủ đầu tư Nội có 1,783 căn, lượng tiêu thụ 1,612 căn trong khi nguồn cung đến từ chủ đầu tư ngoại là 1782 căn với lượng tiêu thụ cũng khá siết sao là 1,458 căn. Riêng đối với khách hàng, khi tìm đến sản phẩm của Chủ đầu tư Nội – Ngoại thì họ đều có mục đích, tiêu chí rõ ràng mà nó phù hợp với điều kiện/loại hình/thế mạnh của từng Chủ đầu tư.
Sự cạnh tranh và bám đuổi luôn tạo ra sự nỗ lực và cải thiện không ngừng về cả chất lượng, thiết kế, chính sách bán hàng… Trong cuộc chơi này, khách hàng là người hưởng lợi lớn nhất.
Đức Quỳnh/TTGD
