Thanh tra Chính phủ vừa ký ban hành Kết luận thanh tra trách nhiệm quản lý nhà nước về quy hoạch và thực hiện quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng (giai đoạn 2015-2022).
Vẫn thẩm định 98 dự án dù không có quy định
Theo kết luận thanh tra, giai đoạn từ năm 2015-2022, quy định của pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý sử dụng các công trình xây dựng (Luật Đầu tư năm 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở năm 2014) không có quy định riêng về loại hình Condotel (căn hộ khách sạn), Officetel (kết hợp văn phòng cho thuê với khách sạn).
Tuy nhiên, Cục Quản lý hoạt động xây dựng, Bộ Xây dựng, đã tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở và báo cáo nghiên cứu khả thi của 111 dự án kinh doanh bất động sản có liên quan đến hai loại hình này.
Trong đó, từ năm 2015 đến trước ngày 1/7/2022, Cục Quản lý hoạt động xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở và báo cáo nghiên cứu khả thi của 98 dự án kinh doanh bất động sản về loại hình Condotel, Officetel. Việc đó chưa phù hợp với điểm đ Khoản 2 Điều 58 Luật Xây dựng.
Từ đó, Thanh tra Chính phủ đánh giá giai đoạn 2011-2020 thiếu cơ chế giám sát đồng bộ hoạt động xây dựng, hoàn thiện thể chế chính sách liên quan phát triển nhà ở, thủ tục phức tạp, chồng chéo giữa các quy định của pháp luật. Trong khi đó, giá nhà ở cao, diễn biến phức tạp tại các đô thị lớn.
“Thiếu các quy định đối với các sản phẩm bất động sản có chức năng lưu trú mới trên thị trường như Shop house, Condotel, officetel. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chậm cập nhật, chưa đầy đủ, chưa dễ dàng tiếp cận, sử dụng và thiếu liên kết với cơ sở dữ liệu”, kết luận nêu rõ.
Cục Quản lý hoạt động xây dựng cũng không cung cấp được hồ sơ, tài liệu chứng minh đã nhận đủ hồ sơ khi thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định chậm hoặc không xin ý kiến các cơ quan liên quan về sử dụng đất đai tại nhiều dự án lớn mà Thanh tra Chính phủ kiểm tra, gồm: Khách sạn Thành Đạt (TP Nha Trang, Khánh Hòa) của Công ty TNHH Thành Đạt; Công trình khách sạn cao cấp Vân Phong, TP Nha Trang của Công ty TNHH Forio Nha Trang; Khách sạn Đông Á Premier and Apartment Nha Trang của Công ty Tập đoàn khách sạn Đông Á; Khu phức hợp thương mại, dịch vụ, y tế, văn phòng, khách sạn, nhà chung cư Nha Trang Center 2 Nha Trang của Công ty CP Thanh Yến; Khu chung cư Tecco Complex phường Thịnh Đán, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
Kết luận thanh tra cũng nêu rõ, Bộ Xây dựng chưa ban hành các tiêu chí đánh giá trong công tác thẩm định, dẫn đến công tác thẩm định thiết kế cơ sở của Cục Quản lý hoạt động xây dựng không định lượng được số liệu, tiêu chí cụ thể để thẩm định. Từ đó, dẫn đến kết quả thẩm định còn chung chung, không đủ điều kiện, cơ sở đánh giá đúng sự phù hợp về quy hoạch.
Thanh tra Chính phủ kiến nghị Bộ Xây dựng kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm tập thể, cá nhân có liên quan trong việc để xảy ra các tồn tại, hạn chế, khuyết điểm trong thực hiện chức năng quản lý nhà nước về quy hoạch và thực hiện quy hoạch. Quá trình thực hiện, nếu phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự, Thanh tra Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng chuyển hồ sơ vụ việc đến cơ quan điều tra xem xét, xử lý theo quy định pháp luật.
Đã được nhiều lần cảnh báo
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho biết, việc Thanh tra Chính phủ chính thức công bố kết luận thanh tra về công tác quản lý và thẩm định các dự án condotel, officetel đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận và giới chuyên môn.
Kết luận này không chỉ cho thấy quyết tâm làm rõ các vấn đề tồn đọng trong quản lý bất động sản mà còn là một bước khởi động cần thiết cho tiến trình hoàn thiện pháp lý đối với những loại hình “lai” vốn đã hiện diện từ lâu trong thực tiễn.
Trong bối cảnh ấy, nhiều người có dịp nhìn lại những quan điểm, phân tích và cảnh báo đã được đưa ra từ nhiều năm trước. Bản thân luật sư Trương Anh Tú cũng từng có chuỗi lập luận sắc sảo về bản chất pháp lý và rủi ro tiềm ẩn từ condotel, officetel.
Thanh tra Chính phủ chỉ rõ rằng, trong giai đoạn 2015–2022, hàng loạt dự án condotel và officetel đã được thẩm định và phê duyệt dù chưa có quy định pháp lý cụ thể điều chỉnh các loại hình này.
Những hoạt động “vượt khung” trong công tác thẩm định, từ việc thiếu hồ sơ hợp lệ cho đến sự không đồng bộ giữa quy hoạch và thiết kế cơ sở, đã tạo ra khoảng trống trong giám sát và phát sinh nhiều hệ lụy quản lý. Officetel – loại hình văn phòng kết hợp lưu trú và condotel – căn hộ khách sạn vận hành như chung cư để ở trở thành tâm điểm tranh cãi khi quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và cơ chế cấp sổ bị rơi vào “vùng xám”.
Tuy nhiên, theo luật sư Tú, với những ai theo dõi sát diễn biến pháp lý thị trường bất động sản từ trước, thì những vấn đề này không hề bất ngờ. Bởi ngay từ năm 2016–2017, chính ông đã liên tục lên tiếng về sự nhập nhằng giữa chức năng thương mại – lưu trú và chức năng để ở của condotel, officetel. Những kiến nghị có cơ sở pháp lý rõ ràng, những bài phân tích giàu chiều sâu thực tiễn và loạt đề xuất sửa đổi chính sách mà ông đưa ra đã giúp hình thành nên nhận thức nền tảng cho cộng đồng pháp lý và các cơ quan hoạch định chính sách.
Luật sư Trương Anh Tú từng nhấn mạnh, condotel và officetel là sản phẩm thương mại – dịch vụ, không thể vận hành theo cơ chế nhà ở. Việc cấp “sổ hồng” cho các loại hình này sẽ đặt ra hàng loạt hệ lụy pháp lý và quy hoạch. Ông cũng đề xuất phương án chuyển hợp đồng mua bán căn hộ condotel thành hợp đồng thuê dài hạn, quản lý theo luật du lịch và luật thương mại, qua đó đảm bảo tính minh bạch cho nhà đầu tư và sự đồng bộ cho cơ quan quản lý.
Không chỉ dừng lại ở lý thuyết, những phân tích của luật sư Tú trong suốt nhiều năm qua đã góp phần định hướng cho cách nhìn nhận và ứng xử pháp lý đối với các sản phẩm bất động sản “lai”. Bằng cách giữ vững lập trường và kiên trì theo đuổi quan điểm mang tính nguyên tắc, các kiến giải cho thấy sự tỉnh táo và nhất quán, điều mà nay, khi kết luận của Thanh tra Chính phủ được công bố, càng trở nên giá trị.
Trong thời điểm hiện tại, việc Thanh tra Chính phủ công khai các vấn đề trong quá trình thẩm định, phê duyệt condotel – officetel là dấu hiệu rõ ràng cho thấy Nhà nước đang từng bước siết chặt quản lý, bảo vệ tính minh bạch và bền vững cho thị trường. Đồng thời, đây cũng là dịp để xã hội nhìn nhận lại vai trò của giới chuyên gia – những người đã lên tiếng từ rất sớm, góp phần đặt nền móng nhận thức cho các cải cách pháp lý sau này.
Những bước tiếp theo sẽ cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành trong việc ban hành hướng dẫn cụ thể về quy chuẩn kỹ thuật, quyền sở hữu, chế độ vận hành và nghĩa vụ tài chính của các dự án condotel, officetel. Đây sẽ là giai đoạn then chốt để đưa loại hình bất động sản đặc thù này trở về đúng bản chất, đúng chức năng và phù hợp với định hướng quy hoạch đô thị bền vững.
Hải Ninh / Tri thức và cuộc sống
