Theo HoREA, từ năm 2014 đến nay, các chủ đầu tư dự án khu nhà ở, khu dân cư, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh không được quyền đầu tư các phần đất giáo dục, y tế, thể dục thể thao, công viên phục vụ vui chơi giải trí (có mục đích kinh doanh) trong dự án, nên chủ đầu tư không thực hiện được đầy đủ trách nhiệm xây dựng các cơ sở dịch vụ, tiện ích trong dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cũng không thực hiện được cam kết với khách hàng, dẫn đến xảy ra tình trạng khiếu kiện tại một số dự án, gây mất trật tự xã hội và làm ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư, do Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có một số văn bản chỉ đạo, đơn cử như 02 văn bản sau đây: (1) Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có Văn bản 7990/VB-ĐT ngày 23/07/2018 “về dự án công viên chuyên đề (công viên nước) tại Khu dân cư – công viên giải trí phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Trần Vĩnh Tuyến có ý kiến chỉ đạo như sau: 1. Giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Tư pháp, Sở Giao thông Vận tải, Sở Quy hoạch – Kiến trúc và Ủy ban nhân dân quận Thủ Đức và các đơn vị liên quan khẩn trương tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nên trên đúng theo quy định hiện hành; đồng thời hướng dẫn Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Vạn Phúc tham gia đấu thầu theo quy định”.
Nghiên cứu Văn bản này, Hiệp hội nhận thấy điểm “bất cập” là quỹ đất dự án, trong đó có công viên chuyên đề do Công ty Vạn Phúc tự bỏ vốn tạo lập, tự đầu tư kết cấu hạ tầng (và các dự án tương tự khác), thì tại sao chủ đầu tư không được tự đầu tư kinh doanh (?!); Quỹ đất này cũng không phải là “đất công”, thì tại sao lại được Nhà nước tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, “đồng thời hướng dẫn Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Vạn Phúc tham gia đấu thầu theo quy định” (?!).
(2) Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có Văn bản 855/TB-VP ngày 25/11/2020 thông báo ý kiến kết luận và chỉ đạo của Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Võ Văn Hoan về trách nhiệm quản lý công trình công cộng tại các dự án xây dựng nhà ở chung cư trên địa bàn thành phố, như sau: “Nhóm 2: Nhóm đất xây dựng công trình công cộng (công viên cây xanh, bệnh viện, trường học, thể dục thể thao), Nhà nước lập thủ tục quản lý, sau đó mới quyết định chủ trương đầu tư, trong đó có giải pháp cho thuê (khuyến khích cho chủ đầu tư dự án tham gia đầu tư và khai thác hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện theo quy định)”.
Nghiên cứu Văn bản này, Hiệp hội nhận thấy điểm “bất cập” là quỹ đất dự án, trong đó có công viên chuyên đề do Công ty Vạn Phúc tự bỏ vốn tạo lập, tự đầu tư kết cấu hạ tầng (và các dự án tương tự khác), không phải là “đất công”, thì tại sao “Nhà nước lập thủ tục quản lý” (?!) và chỉ “khuyến khích”, mà lẽ ra là phải “ưu tiên” cho chủ đầu tư dự án thực hiện đầu tư công trình này.
Trong thời gian qua, các quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cho chủ đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, khu đô thị, đều quy định chủ đầu tư sau khi xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng cơ sở kỹ thuật, bàn giao các phần đất y tế, giáo dục, công viên cây xanh trong dự án cho địa phương quản lý, điển hình là Quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố (năm 2017) cho “Công ty X” sử dụng đất để thực hiện dự án khu đô thị có quy mô khoảng 110 ha. Trong đó, đối với phần đất thực hiện hạ tầng xã hội của dự án được quy định như sau: (i) Đất bệnh viện (20.000 m2): “Công ty X” có trách nhiệm xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng cơ sở kỹ thuật, bàn giao cho Ủy ban nhân dân “quận Y” quản lý để đầu tư xây dựng công trình bệnh viện phục vụ cho khu dân cư khu vực theo quy định; (ii) Đất trường phổ thông cơ sở TH3 15.000 m2: “Công ty X” có trách nhiệm xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng cơ sở kỹ thuật, bàn giao cho Ủy ban nhân dân “quận Y” để đầu tư xây dựng trường học phục vụ cho khu dân cư khu vực; (iii) Đất trường mầm non MG1 6.000 m2; trường mầm non MG2 7.000 m2; trường tiểu học TH1A 9.400 m2; trường tiểu học TH1B 10.600 m2; trường trung học cơ sở TH2 14.000 m2: “Công ty X” liên hệ với Ủy ban nhân dân “quận Y” để thống nhất phương thức đầu tư, tiến độ hạng mục công trình bằng hình thức xã hội hóa; (iv) Đất hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng khác (đất hành chính 2.600 m2, đất công viên cây xanh và mặt nước cấp thành phố 217.000 m2, đất công viên cây xanh 36.900 m2, đất giao thông 263.000 m2, đất kỹ thuật 3.400 m2 và đất giao thông đối ngoại 38.000 m2): “Công ty X” có trách nhiệm xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng cơ sở kỹ thuật, bàn giao cho Ủy ban nhân dân “quận Y” và các cơ quan chuyên ngành quản lý theo quy định” (Ghi chú: Xin không nêu tên chủ đầu tư và địa điểm dự án).
Do vậy, Hiệp hội nhận thấy, rất cần thiết bổ sung quy định chi tiết, hướng dẫn thực hiện “thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư” đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.
Bên cạnh đó, Hiệp hội nhận thấy, cũng rất cần thiết bổ sung “Dự án sản xuất kinh doanh mới có tính chất thử nghiệm trong không gian và thời gian có giới hạn (Sandbox)” vào Khoản 4 “Đầu tư khởi nghiệp sáng tạo” trong Mục V “Danh mục ngành nghề ưu đãi đầu tư” (Phụ lục kèm theo “Dự thảo Nghị định”), để khuyến khích hoạt động đầu tư sáng tạo có tính “mới”, có tính thử nghiệm.
HoREA đề nghị bổ sung yêu cầu “nêu rõ phần hạ tầng đô thị trong dự án mà chủ đầu tư đề xuất giữ lại để đầu tư kinh doanh; phần hạ tầng đô thị trong dự án mà chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao, hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương”, để hoàn thiện nội dung Khoản 2 Điều 31“Dự thảo Nghị định”, như sau: Nội dung Đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị gồm: những nội dung quy định tại điểm d khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 33 Luật Đầu tư; thuyết minh việc đáp ứng mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; dự kiến phân chia dự án thành phần (nếu có); sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư bảo đảm yêu cầu đồng bộ; sơ bộ cơ cấu sản phẩm nhà ở và việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; sơ bộ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong và ngoài phạm vi dự án (nêu rõ phần hạ tầng đô thị trong dự án mà chủ đầu tư đề xuất giữ lại để đầu tư kinh doanh; phần hạ tầng đô thị trong dự án mà chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao, hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương). Đối với các dự án đầu tư xây dựng còn lại thì bổ sung dự kiến phân chia dự án thành phần (nếu có)”.
Đức Quỳnh / Thị Trường Giao Dịch
