Theo báo cáo mới nhất của JLL về thị trường căn hộ bán tại TP Hồ Chí Minh, Tình trạng khan hiếm nguồn cung tiếp tục diễn ra trong Q4.20 với chỉ 3.600 căn được chào bán[2], giảm 26% so với quý trước và tương đương so với cùng kỳ. Con số này nâng tổng lượng mở bán cả năm 2020 lên 14.700 căn, giảm 50% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu là do các vấn đề pháp lý còn tồn đọng. Phân khúc Trung cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung. Riêng dự án Vinhomes Origami đóng góp 60% trong nguồn cung quý này.
Cùng với nguồn cung đang cải thiện, nhu cầu mua nhà đến từ người mua ở thực và người mua đầu tư cũng tăng cao. Tổng lượng căn bán đạt 3,488 căn trong Q4.20, gần 55% trong số đó đến từ Vinhomes Origami. Tâm lý mua đầu tư dâng lên khá cao và tập trung chủ yếu ở thành phố Thủ Đức, nơi đã chính thức được thành lập vào Q4.20. Từ Masteri Centre Point ở phân khúc Trung cấp đến The River Thủ Thiêm, The Metropole ở phân khúc Sang trọng đều được săn đón và hấp thụ nhanh chóng.
Báo cáo JLL ghi nhận đa số các chủ đầu tư được đánh giá là vẫn tự tin vào chiến lược giá bán của họ do nguồn cung hạn chế và tâm lý thị trường tốt hơn. Nhiều dự án được tung ra thị trường với mức giá cao kỷ lục tại các khu vực đó, mặc dù hàng loạt chính sách bán hàng hấp dẫn vẫn tiếp tục trong quý. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp trung bình1 đã giảm 14,3% so với cùng kỳ, xuống còn 2.475 USD/m2 trong Q4.20. Sụ sụt giảm này là do thay đổi trong rổ dự án khảo sát: 1) Alpha City và Centennial với mức giá trên 9.000 USD/m2 tạm ngừng giao dịch, và 2) Hai dự án quy mô lớn Vinhomes Origami và Akari City, tuy là những dự án với mức giá cao nhất trong khu vực, vẫn thấp hơn mức giá trung bình của Q4.19.
Nguồn: BP.Nghiên cứu JLL
Sau khi Đại hội Đảng toàn quốc được tổ chức vào tháng 1 và bộ máy nhân sự mới ở các cấp được thành hình, vấn đề pháp lý ở nhiều dự án dự kiến sẽ được tháo gỡ, nâng tổng lượng mở bán lên hơn 20.000 căn vào năm 2021. Do nhu cầu cao trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, các chủ đầu tư sẽ vẫn tự tin với giá bán dự án của họ.
Tâm lý thị trường nhà liền thổ tại TP HCM vẫn tốt
JLL ghi nhận sau một quý mở bán hơn 1.000 căn, lượng cung mới đã quay trở lại mức thấp chỉ với 131 căn. Chỉ có hai dự án được mở bán chính thức trong quý, một trong số đó là giai đoạn cuối của dự án quy mô 20 ha ở phía Nam TP.HCM, còn lại là giai đoạn hai của một dự án nhỏ ở phía Tây. Cả hai đều đưa tổng lượng chào bán mới lên khoảng 2.200 căn cho cả năm 2020, thấp hơn 50% so với giai đoạn cao điểm 2016-18 do thành phố vẫn còn nhiều dự án vướng pháp lý chưa thể triển khai, và hiện tại cũng không còn nhiều quỹ đất để tiếp tục phát triển các dự án nhà liền thổ.
Thông tin tích cực về vắc xin Covid-19 và khả năng kiểm soát dịch tốt ở Việt Nam đã thúc đẩy tâm lý người mua tốt hơn nữa. Hơn 80% tổng số căn đang chào bán trong quý đã được hấp thu và hầu hết đều nằm trong các dự án tích hợp quy mô lớn. Mô hình phát triển này tiếp tục tỏ ra hấp dẫn đối với cả người mua để ở và nhà đầu tư. Đa số người mua để ở ưa chuộng không gian xanh, tiện nghi, tiện ích trong khi vẫn đảm bảo cuộc sống riêng tư. Còn các nhà đầu tư quan tâm đến tiềm năng tăng giá hoặc tiềm năng cho thuê và tự kinh doanh trong tương lai.
Giá bán sơ cấp1 tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng hai chữ số theo năm với 12,8% trong Q4.20. Điều này chủ yếu là do dự án tích hợp mở bán trong năm đạt mức giá cao hơn trung bình. Tuy nhiên, so với Q3.20, rổ hàng đã thay đổi khi một số căn giá cao trong quý trước đã được bán hết, dẫn đến mức giá có sự giảm sút nhẹ theo quý. Trên cùng một dự án, nhiều nhà đầu tư vẫn tiếp tục tăng giá, nhờ thông tin tích cực xung quanh Covid-19 và nguồn cung tiếp tục hạn chế đã thúc đẩy tâm lý thị trường. Nhìn chung, giá bán sơ cấp trung bình vẫn ở mức cao 5.158 USD/m2 đất trong Q4.20, mặc dù các chính sách bán hàng hấp dẫn xuất hiện từ nhiều quý trước thậm chí còn phổ biến rộng rãi hơn trong quý này.
Năm 2021, số lượng mở bán mới sẽ tăng gấp đôi trong năm nay, đạt hơn 4.000 căn, vì nhiều dự án dự kiến sẽ được giải quyết các vấn đề pháp lý sau Đại hội Đảng toàn quốc vào tháng Một.
Với nhu cầu tốt, các chủ đầu tư sẽ vẫn tự tin ra giá cao, mặc dù nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn được dự báo là sẽ tiếp tục trong năm 2021.
Quế Châu / Thị Trường Giao Dịch
