Theo báo cáo mới nhất về đầu tư khách sạn của JLL Q1 2020, dưới tác động của đại dịch COVID-19, các biện pháp đóng cửa biên giới và thắt chặt đường hàng không khiến hàng loạt khách sạn tại khu vực châu Á phải đối mặt với mức công suất phòng thấp chưa từng có trong lịch sử. Nhiều khách sạn lâm vào khủng hoảng tiền mặt khi doanh thu sụt giảm đáng kể khiến các chủ sở hữu phải tìm các giải pháp tài chính khác nhau để tăng cường dòng tiền nhằm bù đắp cho chi phí.
Ông Adam Bury, Giám đốc bộ phận Tư vấn và Đầu tư Khách Sạn tại JLL cho biết, việc hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng buộc cá khách sạn phải tìm phương án huy động vốn ngắn hạn từ những đối tác có nguồn vốn dồi dào, điều này được kỳ vọng sẽ tạo ra những cơ hội mới.
Tại châu Á, JLL ghi nhận một số thị trường khách sạn vẫn có công suất phòng đạt được yêu cầu đặt ra nhờ vào việc cung cấp cơ sở cách ly hoặc nơi lưu trú nhằm hỗ trợ các biện pháp chống dịch của chính phủ. Bằng cách này, các khách sạn cố gắng duy trì hoạt động để có thêm doanh thu để bù vào chi phí để đạt được mức hòa vốn, tuy nhiên rất khó để hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với khoản vay. Ngành khách sạn là ngành có tốc độ phản ứng rất nhanh với các cú sốc về nhu cầu, và cũng là ngành sẽ có sự phục hồi đầu tiên, vì vậy, các giải pháp tài chính ngắn hạn trên đang được áp dụng để thu hẹp sự chênh lệnh dòng tiền cho đến khi nhu cầu về du lịch tăng trưởng trở lại.
Theo phân tích của JLL, tình trạng căng thẳng tài chính sẽ xuất hiện khi các kênh huy động vốn truyền thống thắt chặt những điều khoản cho vay.
“Chúng tôi đã nói chuyện với nhiều đơn vị khách sạn và bên cho vay, các bên đang nỗ lực hợp tác với nhau nhằm giảm thiểu khả năng vỡ nợ. Nhiều chủ sở hữu phải tìm nguồn vốn mới để bình ổn hoạt động kinh doanh và giảm bớt tác động của suy thoái cho đến khi nhu cầu thị trường trở lại. Mối quan ngại lớn là những điểm đến phục vụ du lịch nghỉ dưỡng – nơi phụ thuộc rất nhiều vào lượng khách quốc tế – sẽ có sự phục hồi chậm nhất sau khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát”, ông Adam cho biết.
Đại dịch đã ảnh hưởng đến toàn thị trường và tạo ra nhiều thách thức cho thị trường vốn lưu động. Trong khi các ngân hàng đang rất thận trọng với các khoản vay có rủi ro cao và hạn chế gia tăng tỷ lệ cho vay đối với các ngành bị nhiều biến động, các kênh cho vay không truyền thống đã sẵn sàng để hỗ trợ khách sạn trong việc tái cơ cấu hoặc ân hạn các khoản vay. Mặc dù còn quá sớm để dự báo thời gian phục hồi của ngành khách sạn, thời gian ân hạn quá ngắn sẽ chưa đủ để giúp nhiều chủ sở hữu xoay chuyển tình hình hiện tại và có thể cần thêm vốn để bù đắp vào những khoản thiếu hụt lâu dài.
Với lượng giao dịch khách sạn tại Châu Á Thái Bình Dương đạt mức kỷ lục 12,7 tỷ USD vào năm 2019, JLL dự báo sẽ có sự sụt giảm tỷ lệ cho vay trong năm nay, tuy nhiên, chúng tôi ghi nhận vẫn có nhiều nhà đầu tư vẫn không ngừng tìm kiếm tài sản khách sạn có chất lượng cao. Theo JLL, tình hình này sẽ ảnh hưởng đến việc lên kế hoạch cho cơ cấu vốn dự kiến của khách sạn, và sẽ tạo ra cơ hội cho các quỹ nợ và bên cho vay không truyền thống. Đây là các bên có tầm nhìn dài hạn và ít chịu ảnh hưởng bởi sự gián đoạn tạm thời của dòng tiền, và đưa ra quyết định cho vay dựa vào giá trị phục hồi của tài sản và các tài sản thế chấp khác.
Tại Việt Nam, ngân hàng Nhà nước đã ban hành thông tư cho phép các ngân hàng tái cơ cấu lại khoản vay, ân hạn thời hạn trả nợ, miễn hoặc giảm bớt các khoản lãi và phí của các khoản vay mà không bị phân loại thành nợ xấu. Tuy nhiên với tình hình dịch bệnh vẫn đang diễn biến và ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp và với dòng tiền hạn chế, các ngân hàng sẽ siết chặt hơn các điều kiện cho vay.
“Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đang trong giai đoạn cầm cự vì gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng. Ngoài việc cắt giảm chi phí một cách triệt để, các chủ sở hữu khách sạn đang hướng đến giải pháp trung hạn thông qua việc tìm kiếm vốn đầu tư bằng cách phát hành trái phiếu hoặc tìm kiếm cơ hội vay từ các tổ chức tín dụng với điều kiện cho vay linh hoạt hơn hoặc dài hạn hơn thông qua việc hợp tác đầu tư với đối tác bằng hình thức chuyển đổi cổ phần,” theo bà Trang Võ, Giám đốc bộ phận Tư vấn và Đầu tư Khách Sạn Việt Nam tại JLL chia sẻ.
“Mặc dù lãi suất của trái phiếu hiện tại cao hơn so với lãi suất ngân hàng và ẩn chứa nhiểu rủi ro, nhưng với trong tình hình khó để đưa ra nhận định về thời gian khôi phục của thị trường, đây là một số giải pháp mà các chủ sở hữu đang áp dụng để tiếp cận nguồn vốn mới thay vì phương pháp vay truyền thống.”
JLL dự báo các giải pháp mua nợ sẽ cần thiết tại Đông Nam Á, bao gồm Thái Lan, Indonesia và Việt Nam, cũng như các điểm đến nghĩ dưỡng như Maldives. Các quốc gia này đã trải qua tình trạng thiếu thanh khoản trong lĩnh vực ngân hàng, lãi suất tương đối cao và phụ thuộc vào thị trường khách quốc tế với khả năng phục hồi chậm sau đại dịch.
“Chúng tôi kỳ vọng các khách sạn và bên mua nợ có thể tái cơ cấu lại các khoản nợ dù chỉ trong ngắn hạn. Trong trường hợp không thuận lợi, có khả năng các tài sản nợ xấu sẽ được tung ra thị trường vào nửa cuối năm 2020. Sau khi dịch COVID-19 được kiểm soát, chúng tôi dự báo nguồn cung mới sẽ hạn chế và các khách sạn sẽ phải tập trung vào việc cân đối tài chính, điều này sẽ thúc đẩy ngành khách sạn phát triển mạnh mẽ,” đại diện JLL kết luận.
Hải Đăng / Thị Trường Giao Địch
