Cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, ngân hàng cần sớm có những biện pháp, trong đó đặc biệt công khai thông tin để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua.
Đây là nội dung được đề cập tại hội thảo “Bảo vệ quyền lợi của người mua nhà – Minh bạch hóa thị trường bất động sản” do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 14/6 tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Nhiều tranh chấp phát sinh
Một số vụ tranh chấp căn hộ điển hình trong thời gian gần đây xảy ra như một căn hộ được bán cho nhiều người tại chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức), chậm cấp sổ hồng, tranh chấp phần sở hữu chung, riêng tại chung cư Ruby Land, chung cư 584 (quận Tân Phú) và mới đây nhất là chủ đầu tư thế chấp dự án tại chung cư The Harmona (quận Tân Bình) đẩy nguy cơ người mua mất trắng hay như chung cư Bảy Hiền Tower (quận Tân Bình) chưa hoàn thiện nhưng đã bàn giao cho người vào, ở tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn.
Theo tiến sỹ Đinh Thế Hiển, nếu hiện nay mua nhà có chủ quyền thanh toán và chuyển quyền sở hữu cùng lúc có công chứng an toàn thì việc mua căn hộ dự án lại đứng trước mức độ rủi ro cao hơn, khi thời gian nhận nhà kéo dài, dự án nguy cơ ngưng trệ do chủ đầu tư yếu kém tài chính. Cùng với đó, nhiều cán bộ ngân hàng yếu nghiệp vụ hoặc tiếp tay cho chủ đầu tư vay thiếu kiểm soát.
Về vấn đề này, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, cho rằng việc xảy ra tranh chấp trong mua bán căn hộ là do chủ đầu tư không chuyên nghiệp, thiếu hiểu biết, quản trị yếu, chăm sóc khách hàng chưa tốt. Bên cạnh đó, năng lực quản lý Nhà nước còn hạn chế cả về ban hành quy định pháp luật khi tạo nhiều kẽ hở cũng như thực thi pháp luật chưa nghiêm trong kiểm tra, xử phạt.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Trọng Khương, Phó Tổng Giám đốc Tài chính Hưng Thịnh Corp, chia sẻ nguyên nhân tranh chấp mua bán căn hộ là do chủ đầu tư phân bố tài chính, nhân sự cho từng dự án chưa hợp lý, khiến tiến độ chất lượng một số dự án chưa đảm bảo. Chủ đầu tư cần cân nhắc, tính toán mức thanh khoản, lợi nhuận vừa phải để bảo đảm quyền lợi cho người mua.
Theo Luật sư Trần Đức Phương, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ dự án là do hệ thống pháp luật chưa hoàn chỉnh, chưa có quy định chặt chẽ việc huy động và sử dụng vốn huy động, việc thưc thi pháp luật lỏng lẻo, chưa nghiêm. Chủ đầu tư chưa công khai thông tin bất động sản, sản phẩm bào giao khi chưa đủ điều kiện và cũng không thông báo đến Sở Xây dựng.
Trong khi đó, theo tiến sỹ Bùi Quang Tín, Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh, chủ đầu tư đang thế chấp toàn bộ dự án tại ngân hàng, vay tiền để triển khai dự án nên khi chưa trả hết nợ cho ngân hàng thì người mua sẽ không làm được số đỏ. Hiện nay vẫn chưa có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải báo cáo các sản phẩm đã bán hoặc còn tồn kho, vì thế đã xuất hiện tình trạng bán trùng căn hộ cho nhiều người.
Cần minh bạch thông tin
Tại hội thảo, đại diện người mua nhà bức xúc việc có quá ít thông tin cả phía cơ quan quản lý Nhà nước và chủ đầu tư để người dân tìm mua căn hộ một cách an toàn. Trong khi đó, chủ đầu tư tỏ ra mập mờ trong việc cung cấp pháp lý dự án, tiến độ bàn giao, làm giấy chủ quyền, thậm chí đưa ra những ràng buộc có lợi cho chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán. Điều này khiến người mua hoang mang, lo lắng, không biết nên tin vào chủ đầu tư nào. Vì thế, chính quyền và chủ đầu tư cần minh bạch thông tin để khách hàng chủ động và an toàn trong việc tìm mua sản phẩm.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho biết Sở đã công bố 14 thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai trên treng web của Sở và đang đề xuất Ủy ban Nhân dân Thành phố kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường rút ngắn thủ tục liên quan đến cấp chủ quyền. Hiện có có 73 dự án đang nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường để cấp chủ quyền với 14.900 căn hộ, trong đó 7.800 căn được giải quyết.
Tiến sỹ Bùi Quang Tín nêu quan điểm do việc cho vay và quản lý tài sản thế chấp lỏng lẻo nên xảy ra tình trạng ngân hàng nhận thế chấp trùng tài sản. Vì vậy cần kiểm soát tốt vấn đề này, có như thế chủ đầu tư không thể dùng các căn hộ thuộc bất động sản thế chấp đem đi huy động vốn hoặc bán cho khách hàng. Mặt khác, cơ quan chức năng cần quản lý sâu sát, có trách nhiệm việc huy động vốn và mở bán của chủ đầu tư để ngăn chặn ngay từ đầu hành vi gian lận, bảo đảm quyền lợi người mua.
Đối với khách hàng, tiến sỹ Bùi Quang Tín khuyến cáo, trước khi mua căn hộ dự án cần tìm hiểu thông tin từ Sở Xây dựng, ngân hàng bảo lãnh, thông tin chủ đầu tư, cập nhật tiến độ dự án, tìm hiểu pháp lý dự án (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, giấy phép thi công, biên bản nghiệm thu các hạng mục…), thậm chí tư vấn luật pháp khi tham gia ký kết các hợp đồng mua bán.
Luật sư Trần Đức Phương kiến nghị nên sửa đổi, bổ sung vào hệ thống pháp luật quy định thẩm tra và giám sát chặt chẽ đầu tư dự án theo định kỳ hàng năm để làm rõ vấn đề vốn, chi phí, tiến độ; đồng thời quy định rõ trung gian (môi giới bất động sản) không thể nhận ủy quyền của chủ đầu tư trong việc ký kết hợp đồng, thỏa thuận với khách hàng để tránh rủi ro cho người mua.
Về trách nhiệm của Sở Xây dựng, ông Trần Trọng Tuấn cho biết sẽ nỗ lực cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí đầu tư ban đầu cho doanh nghiệp, cũng chính là giảm giá thành sản phẩm cho người mua bởi lẽ hiện nay bình quân phải mất hai năm lo thủ tục thì dự án mới được công nhận đầu tư và triển khai, xây dựng.
Ngoài ra, Sở Xây dựng đang tham mưu cho Ủy ban Nhân dân Thành phố cơ chế cổng giao dịch cấp giấy một cửa liên thông để doanh nghiệp không phải đến nhiều đơn vị với nhiều thủ tục, tốn kém thời gian đi lại.
Theo Vietnam+
