Cuộc đua bất động sản Việt Nam đang trở nên nóng hơn bao giờ hết với sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, ghi nhận lượng đầu tư thiết lập kỷ lục trong những năm gần đây.
Nền kinh tế dự kiến sẽ tăng trưởng tốt với mục tiêu tăng trưởng GDP từ 6,6-6,8%, chỉ số CPI thấp hơn mức mục tiêu 5%. Các chính sách tiền tệ dự kiến sẽ duy trì trung lập để hỗ trợ tăng trưởng, JLL quan sát thấy dòng vốn FDI hàng trăm triệu đô la Mỹ sẵn sàng đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Ngành du lịch đạt kỷ lục với 15,5 triệu lượt khách quốc tế và 80 triệu lượt khách nội địa trong năm 2018 và mục tiêu nhắm đến 20 triệu lượt khách vào năm 2020. Các Hiệp định Thương mại CPTPP & EU cùng với một số Hiệp định thương mại tự do khác sẽ giúp cân bằng những tác động tiêu cực có thể xảy ra từ cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung.
Bên cạnh đó, Việt Nam cũng chú trọng đầu tư về cơ sở hạ tầng bao gồm 2.000km đường cao tốc mới, hệ thống tàu điện ngầm tại Hà Nội và TP.HCM, và cùng nhiều dự án mở rộng và xây dựng sân bay mới khác.
Do đó không có gì đáng ngạc nhiên khi các nhà đầu tư và các nhà phát triển bất động sản sẵn sàng cam kết với thị trường có tốc độ tăng trưởng cao này. Dưới đây là những xu hướng chính sẽ định hình thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tiếp theo:
1. Căn hộ trung cấp và bình dân dẫn dắt thị trường
Theo JLL, tổng nguồn cung căn hộ hoàn thành tại TP.HCM đạt 160 ngàn căn ở tất cả các phân khúc, tương ứng với tỷ lệ 17 căn hộ/1.000 dân. “Nếu tỷ lệ này cao thì chúng ta nên đầu tư vào các căn hộ cao cấp, còn nếu thấp thì chúng ta nên tập trung vào thị trường nhà ở đại chúng, đây là phân khúc có nhu cầu thực về căn hộ”, theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam.
Bên cạnh đó là sự gia tăng của các căn hộ nhỏ và siêu nhỏ. Khoảng 10 năm trước đây, các dự án nhà cao tầng xây dựng căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 120 mét vuông thì hiện nay không còn căn hộ nào 2 phòng mà trên 100 mét vuông. Nhu cầu về kích thước căn hộ của bên mua và bên phát triển đã thay đổi. Ông Wyatt cho biết, “hầu hết người mua nhà lần đầu chỉ đủ khả năng chi trả cho những căn hộ lớn hơn tại những khu chung cư xa trung tâm thành phố. Nhưng về tâm lý, người mua trẻ muốn sống ở một nơi tiện nghi, nên họ vẫn muốn mua căn hộ nhỏ với đầy đủ tiện ích và kết nối cộng đồng”.
2. Không gian làm việc linh hoạt ngày càng trở nên phổ biến tại Việt Nam, phần lớn do nguồn cung văn phòng truyền thống hạn chế ở những địa điểm được săn đón. Đất nước hơn hiện có 25 nhà khai thác không gian linh hoạt cao cấp, một số đơn vị nổi bật bao gồm Toong, Dreamplex, Circo, Workyos, Kloud, CEO Suites, UP và đặc biệt WeWork đã mở trụ sở đầu tiên vào tháng 12/2018.
Thị trường không gian linh hoạt của Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn sơ khởi mặc dù văn phòng dịch vụ đầu tiên – Regus, bắt đầu đi vào hoạt động từ năm 1999. Không gian linh hoạt thường được xem là câu trả lời cho bài toán kinh tế của các công ty so với loại hình văn phòng truyền thống do chi phí giảm thiểu từ việc chia sẻ không gian và cơ sở vật chất.
Thời gian đầu, nhu cầu chủ yếu đến từ các công ty khởi nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng ngắn hạn cũng như các doanh nghiệp tìm kiếm vị trí văn phòng tạm thời. Hiện nay, các đơn vị điều hành coworking đang chú trọng tím kiếm và tiếp cận khách thuê doanh nghiệp có nhu cầu chuyển và cải tạo văn phòng thành mô hình coworking thông qua dịch vụ tạm gọi là văn phòng may đo. Đối với loại hình dịch vụ này, các đơn vị điều hành sẽ tìm kiếm mặt bằng, thiết kế và quản lý không gian làm việc linh hoạt theo yêu cầu riêng của mỗi khách hàng. Đây được nhận định là xu hướng sẽ đem đến sự phát triển bền vững hơn cho loại hình không gian làm việc linh hoạt khi thị trường ngày càng phát triển và trưởng thành hơn.
3. Các công ty công nghệ phủ sóng
Với sự tăng trưởng mạnh mẽ của kinh doanh trực tuyến tại Việt Nam, JLL dự báo các tập đoàn công nghệ sẽ tiếp tục săn lùng các tòa nhà văn phòng lý tưởng và nhanh chóng trở thành nhóm khách thuê chính, và thời điểm này là thời cơ dành cho các nhà đầu tư và chủ đầu tư có thể xây dựng văn phòng để bắt kịp nhu cầu.
10 năm trước, văn phòng của Google tại Singapore có 25 nhân viên và ngày nay, Google đã có tới 1.000 nhân viên tại đây. Năm 2018, TP.HCM cũng ghi nhận một thương vụ đình đám của một vị đại gia thương mại điện tử thuê văn phòng 10.000 m2 ở đất vàng Sài Gòn. “Đây là giao dịch thuê văn phòng lớn nhất trong 10 năm qua tại thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM do JLL là đơn vị tư vân”.
Qua quan sát của JLL, yếu tố tiên quyết mà các công ty công nghệ hướng đến là vị trí văn phòng phải thu hút được nhân tài, được chế độ hỗ trợ của chính phủ, có khả năng kết nối giao thông, môi trường làm việc tích hợp với mục tiêu sống, vui chơi và làm việc.
Các công ty công nghệ vẫn không ngừng tìm kiếm không gian văn phòng chất lượng cao nhằm thu hút tài năng, chính vì vậy, chủ đầu tư tại Việt Nam cần phải cân nhắc đến những nhu cầu mà nhóm khách hàng này mong muốn.
4. Thương mại điện tử thúc đẩy logistic
Tại Việt Nam, cùng với sự phát triển không ngừng của điện thoại thông minh và mức độ phủ sóng mạng 4G ngày càng mở rộng, doanh thu từ hoạt động mua sắm trực tuyến liên tục gia tăng. Theo đó là áp lực ngày càng tăng lên hệ thống logistics, chuỗi cung ứng, các kênh phân phối và bán lẻ, cũng như hệ thống nhà xưởng/nhà kho.
Logistics là một phần không thể thiếu trong việc phát huy toàn bộ tiềm năng và sự phát triển thành công của thị trường thương mại điện tử. Nhiều nhà cung cấp dịch vụ logistics và vận hành thương mại điện tử nước ngoài đang rất nỗ lực để không bỏ lỡ cơ hội thâm nhập thị trường Việt Nam. Sự ra đời của Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW tại Việt Nam, một liên doanh giữa Quỹ đầu tư toàn cầu Warburg Pincus và nhà đầu tư Becamex IDC vào tháng 1 năm 2018 có thể xem là một dấu hiệu cho thấy tiềm năng to lớn của thị trường này.
So với các nước khác trong khu vực, thị trường logistics của Việt Nam vẫn còn trong giai đoạn sơ khai, thị trường chủ yếu cung cấp các sản phẩm có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, phát triển tại khu vực xa trung tâm. Với tiềm năng phát triển của ngành thương mại điện tử và lĩnh vực sản xuất, thị trường logistics Việt Nam được mong đợi sẽ bước lên một nấc thang mới trong tiến trình phát triển của thị trường này, tương tự như tiến trình mà các thị trường khác trong khu vực đã trải qua.
5. Dịch vụ lưu trú trải nghiệm – hotel lifestyle
Thế hệ Millennials thích sống trong những không gian khác với thế hệ cha mẹ và ông bà. Đây là một thế hệ lớn lên cùng với công nghệ, phương tiện truyền thông xã hội và nền kinh tế hội nhập. Họ có khả năng thích nghi cao và luôn sẵn sàng chia sẻ các tiện nghi với nhau. Và vì vậy, không có gì ngạc nhiên khi hotel lifestyle – một mô hình khách sạn hiện đại với những không gian trải nghiệm với thiên nhiên đang ngày càng gia tăng.
Nhu cầu đối với hotel lifestyle cũng tương tự như sự phổ biến của co-working – một thế hệ năng động của những người trẻ tuổi đòi hỏi tính linh hoạt, cởi mở và hợp tác. Millennials, là thế hệ những người sinh ra trong giai đoạn 1980 đến 2000, không có khoảng cách giữa công việc và tận hưởng, làm và chơi. Họ không ngần ngại về những chuyến công tác, thường xuyên đi du lịch hoặc di chuyển nơi làm việc. Hơn bất cứ điều gì khác, họ luôn tìm kiếm sự trải nghiệm và hạnh phúc khi được hòa nhập vào cộng đồng.
Với sự thiếu hụt nguồn cung khách sạn tại những địa điểm du lịch nổi tiếng của đất nước như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc, thị trường hotel lifestyle đang nhận được sự quan tâm đáng kể của các nhà đầu tư đặc biệt những chủ nhà đang sở hữu tài sản thân thiện với thiên nhiên và có tầm nhìn đẹp.
Một yếu tố khác cần được chú trọng là sự bền vững và tính hợp thời. Những dự án hotel lifestyle có thiết kế và trang trí hiện đại sẽ thu hút được nhiều khách du lịch. Bên cạnh đó, những không gian lưu trú này cần duy trì được phong độ hấp dẫn qua việc thường xuyên bảo trì, bảo dưỡng, tăng cường an ninh và cung cấp thức ăn đặc sản vùng miền cho du khách.
Nhìn chung, năm 2018 là một năm tích cực cho thị trường bất động sản, và chúng tôi kỳ vọng bức tranh tươi sáng sẽ tiếp diễn vào năm 2019 trong tất cả các phân khúc.
Xuân Phạm/VDT
Trưởng bộ phận Marketing tại Việt Nam của JLL
