Cho vay bất động sản nhiều, ngân hàng rơi vào thế ‘kẹt’ khi lãi suất tăng

Rủi ro của cho vay bất động sản khi lãi suất tăng

Với người vay mua nhà, tác động rõ nhất của lãi suất tăng nằm ở sự bất định của nghĩa vụ trả nợ, đặc biệt với các khoản vay lãi suất thả nổi điều chỉnh theo kỳ. Khi chi phí vay biến động, kế hoạch tài chính cá nhân dễ bị kéo căng và rủi ro vỡ nhịp chi tiêu gia tăng.

Với doanh nghiệp bất động sản, lãi suất cao không chỉ làm chi phí vốn tăng lên, mà rủi ro lớn hơn nằm ở việc tốc độ bán hàng chậm trong khi dự án phải đáp ứng các chuẩn pháp lý ngày càng khắt khe, khiến dòng tiền bị trễ nhịp và áp lực tài chính dồn lại theo thời gian.

Còn với ngân hàng, tác động của lãi suất tăng thể hiện rõ qua một thế “kẹp” khó tránh. Nếu tăng lãi suất cho vay để bảo toàn biên lợi nhuận, rủi ro nợ xấu sẽ gia tăng khi khách hàng suy yếu khả năng trả nợ. Ngược lại, nếu giữ lãi suất thấp để hỗ trợ nền kinh tế, biên lãi ròng (NIM) bị thu hẹp, trong khi chi phí vốn vẫn đi lên.

Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Với tỷ trọng lớn như vậy, các khó khăn trong thu hồi và xử lý nợ bất động sản không còn là câu chuyện cục bộ của một vài ngân hàng hay doanh nghiệp địa ốc, mà có thể chuyển hóa thành áp lực chung lên toàn hệ thống tín dụng.

Phân tích sâu hơn, bà Phùng Thị Phương Thảo, giảng viên Khoa Luật, Học viện Ngân hàng, cho rằng ngân hàng đang đồng thời chịu tác động từ hai lực kéo ngược chiều. Một mặt, khi mặt bằng lãi suất nhích lên ở một số kỳ hạn, ngân hàng phải lựa chọn giữa giữ biên lợi nhuận hay chia sẻ khó khăn với khách hàng. Mặt khác, với các khoản vay có tài sản bảo đảm là bất động sản, rủi ro không nằm ở giá trị định giá trên giấy tờ, mà nằm ở khả năng chuyển hóa tài sản thành tiền khi thị trường thanh khoản yếu, dự án vướng pháp lý hoặc phát sinh tranh chấp.

“Hai lực này tạo ra vòng xoáy ngược. Ngân hàng càng thận trọng thì tín dụng mới càng chậm, nhưng tín dụng càng chậm thì doanh nghiệp càng khó tạo dòng tiền và rủi ro lại quay ngược về bảng cân đối của ngân hàng”, bà Thảo phân tích.

Với tín dụng bất động sản, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc có hay không có tài sản bảo đảm, mà ở chỗ tài sản đó có thể bị “kẹt” trong thời gian dài. Khi thị trường kém thanh khoản, một bất động sản dù còn nguyên giá trị pháp lý vẫn có thể không chuyển thành tiền kịp thời để bù đắp nghĩa vụ nợ. Khi đó, rủi ro tín dụng có thể lan sang rủi ro vĩ mô: ngân hàng bị kẹt vốn, phải tăng trích lập dự phòng, kéo dài thời gian xử lý và trở nên dè dặt hơn với tín dụng mới.

Theo bà Thảo, tác động lan tỏa đến nền kinh tế thường diễn ra theo ba tầng. Đầu tiên, tín dụng bị “bóp” ở những khu vực cần vốn nhất, không chỉ bất động sản mà cả sản xuất, thương mại và tiêu dùng, do ngân hàng phải ưu tiên an toàn bảng cân đối.

Bên cạnh đó, khi việc xử lý nợ kéo dài, điều kiện cho vay bị siết chặt hơn, khiến ngay cả doanh nghiệp lành mạnh cũng khó tiếp cận vốn, làm chi phí vốn toàn nền kinh tế tăng lên. Ngoài ra, nếu nhiều dự án bất động sản đình trệ vì đứt gãy dòng tiền, tác động lan sang các ngành vệ tinh như xây dựng, vật liệu, nội thất, môi giới và việc làm, kéo theo sức mua suy yếu và vòng quay kinh tế chậm lại.

Ngân hàng nên ‘ứng xử’ như thế nào?

Trả lời câu hỏi “ngân hàng nên ứng xử ra sao”, bà Thảo cho rằng, điều quan trọng nhất là không phản ứng cực đoan theo kiểu “siết” hoặc “nới” tín dụng theo cảm tính thị trường. Thay vào đó, các ngân hàng cần quản trị rủi ro dựa trên mục đích khoản vay, dòng tiền và kỷ luật pháp lý của dự án.

Cụ thể hơn, bà Thảo nhận định, ngân hàng cần tách bạch rõ hai nhóm rủi ro: cho vay mua nhà ở thực và cho vay kinh doanh bất động sản. Hai nhóm này có cấu trúc dòng tiền và rủi ro pháp lý rất khác nhau; việc phân tách giúp tránh “đánh đồng” toàn bộ bất động sản là rủi ro cao, đồng thời không để rủi ro dự án lan sang danh mục bán lẻ. Trên thực tế, nhiều ngân hàng cũng đã bắt đầu phân loại mục đích cho vay bất động sản để đưa ra mức lãi suất cho vay phù hợp.

Bên cạnh đó, cần chuyển trọng tâm từ định giá tài sản sang định giá khả năng hoàn thiện pháp lý và dòng tiền. “Nếu ở chu kỳ trước, tài sản bảo đảm là “điểm tựa” chính, thì ở chu kỳ hiện nay, rủi ro lớn nhất nằm ở việc tài sản khó thanh khoản khi dự án vướng thủ tục hoặc thị trường suy yếu. Do đó, thẩm định pháp lý dự án cần được coi là điều kiện tiên quyết, không phải bước hậu kiểm”, bà nhấn mạnh.

Đồng thời, ngân hàng nên siết kỷ luật dòng tiền thông qua cơ chế tài khoản kiểm soát và giải ngân theo mốc pháp lý – thi công. Dòng tiền bán hàng, tiền ứng trước của người mua và chi phí cho nhà thầu nên đi qua tài khoản kiểm soát tại ngân hàng, giúp hạn chế rủi ro sử dụng vốn sai mục đích -nguyên nhân từng khiến nhiều dự án đứt gãy trong các chu kỳ trước.

Cuối cùng, quản trị rủi ro tập trung cần được thực hiện theo các chuẩn an toàn quy định tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN và các văn bản sửa đổi, trong đó ngân hàng chủ động đặt ngưỡng nội bộ cho từng phân khúc bất động sản, thay vì chỉ chạy theo hạn mức tín dụng chung.

“Tóm lại, tín dụng dựa quá nhiều vào bất động sản trở thành rủi ro hệ thống không phải vì bất động sản luôn xấu, mà vì nó tạo hiệu ứng dây chuyền khi thanh khoản và pháp lý bị nghẽn. Trong bối cảnh lãi suất có thể tiếp tục duy trì ở mức cao, ngân hàng muốn an toàn không thể chỉ nhìn vào tài sản bảo đảm, mà phải nhìn vào khả năng dự án đi đến cuối đường bằng pháp lý sạch và dòng tiền thật”, chuyên gia nhận định.

Nam Anh / Vietnamfinance.vn