Colliers International (NASDAQ: CIGI; TSX: CIGI) đã phát hành dự báo về thị trường BĐS châu Á 2021. Dự báo này bao gồm nhiều nhận định về phân khúc bất động sản (BĐS) văn phòng, logistic và công nghiệp của khu vực. Ngoài ra, bản dự báo cũng cũng đưa ra bốn yếu tố mà Colliers cho rằng có thể ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS châu Á 2021 – chiến lược Trung Quốc cộng một (China Plus One), khách thuê văn phòng là những tập đoàn công nghệ, không gian làm việc linh động và tính bền vững – cũng như đánh giá tác động của các yếu tố này đến khách hàng lẫn các chủ sở hữu bất động sản.
Andrew Haskins, Giám đốc điều hành mảng Nghiên cứu thị trường châu Á, cho biết: “Về tổng thể, thị trường văn phòng cho thuê châu Á sẽ chứng kiến nhu cầu tăng đáng kể trong năm 2021, tuy nhiên do nguồn cầu dồi dào và tỷ lệ văn phòng đợi thuê tăng lên sẽ “ghìm” giá, hạn chế khả năng tăng giá ngoại trừ một vài nơi được ưa thích lâu nay như Singapore, Sydney hay Melbourne. Nhu cầu dành cho phân khúc BĐS logistic và công nghiệp tiếp tục cao khi mà hầu hết các thị trường sẽ có các biểu hiện có lợi cho chủ bất động sản và giá thuê cũng sẽ tăng lên một cách ổn định. BĐS logistic và công nghiệp có khả năng sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư chú ý nhiều hơn nữa khi mà tỷ lệ vốn hóa (cap rate) của BĐS logistics có xu hướng giảm dần (đồng nghĩa với rủi ro ít hơn), nhất là ở Trung Quốc.”
Thị trường văn phòng cho thuê châu Á tiếp tục hấp dẫn nhà đầu tư
Năm mới 2021, Colliers nhận định rằng nhu cầu thuê ròng phân khúc văn phòng sẽ tăng 96% so với mức yếu ớt của năm ngoái nhưng nguồn cung mới sẽ nhiều hơn nhu cầu 1,6 lần. Điều này có thể khiến giá thuê giảm 6,1%. Tỷ lệ văn phòng trống được dự báo sẽ đạt đỉnh ở mức 15% vào khoảng cuối năm 2023. Nhiều thành phố tại Trung Quốc và Ấn Độ có khả năng sẽ là những nơi có tỷ lệ văn phòng trống cao, trong khi Singapore, Sydney và Melbourne có thể có tỷ lệ văn phòng trống khá thấp. Phần lớn thị trường văn phòng tại châu Á sẽ có nhiều yếu tố có lợi cho người thuê trong năm 2021 mặc dù một số thị trường đang có những dấu hiệu hồi phục. Phân khúc văn phòng vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư trường vốn. Tuy nhiên, với việc nhu cầu và nguồn cung mất cân bằng ở nhiều thành phố, giá thuê văn phòng ít có khả năng tăng trong thời gian trước mắt.
Đa phần các thị trường châu Á diễn biến có lợi cho chủ BĐS công nghiệp và logistic
Xu hướng dịch chuyển từ bán lẻ kiểu truyền thống sang bán lẻ online mang đến nhu cầu nhiều hơn về BĐS logistic, trong khi Covid-19 khiến các giao dịch thương mại điện tử tăng vọt. Các dự án mới thuộc mảng kho lạnh cũng sẽ khiến nhu cầu BĐS logistic gia tăng. Thời gian này, phần lớn các thị trường châu Á đang thuận lợi cho chủ BĐS phân khúc này và giá thuê có thể sẽ tăng tại nhiều thành phố lớn của Trung Quốc, ví dụ như có thể tăng 3% ở Thượng Hải. Các ưu đãi hấp dẫn hơn tại Sydney và Melbourne khiến người thuê hưởng lợi, tuy nhiên do nhu cầu cao nên giá có khả năng tăng 1 – 2,5% trong năm nay. Các nhà đầu tư có thể “xuống” thêm tiền cho phân khúc này trong khi tỷ lệ vốn hóa tài sản logistic có thể thấp hơn tỷ lệ vốn hóa văn phòng trong vài năm tại Trung Quốc.
Chíến lược “Trung Quốc cộng một” sẽ được áp dụng để giảm thiểu rủi ro
Thị trường nội địa khổng lồ và tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn của Trung Quốc có sức hấp dẫn đáng kể với các công ty đa quốc gia quy mô lớn (MNCs) mong muốn vận hành và mở rộng kinh doanh tại nước này. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của chiến tranh thương mại và đại dịch Covid-19, một số công ty MNCs tại châu Á nhận thấy rằng họ không thể đặt toàn bộ hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Trung Quốc và đã có những tập đoàn lớn tìm cách chuyển hướng sản xuất hoặc hiện diện thêm ở một quốc gia khác – chiến lược “Trung Quốc cộng một”. Colliers nhận định rằng xu hướng áp dụng chiến lược “Trung Quốc cộng một” sẽ khiến nhu cầu gia tăng trong mảng BĐS công nghiệp và logistic cũng như phần nào với phân khúc văn phòng ở các thị trường như Nhật Bản (nhất là vùng xung quanh Tokyo), Đài Loan (Trung Quốc), Ấn Độ và Việt Nam. Hơn nữa, nhiều chính phủ cũng đang khuyến khích các doanh nghiệp thuê BĐS áp dụng chiến lược “Trung Quốc cộng một” bằng các quy định mới, ưu đãi về thuế và sản xuất. Cuối cùng, các tập đoàn công nghệ của Trung Quốc cũng đang mở rộng đầu tư ra bên ngoài cũng như M&A và sẽ bắt đầu cạnh tranh với các công ty MNCs về nhân lực và không gian vận hành.
Các hãng công nghệ châu Á dẫn đầu bởi các tập đoàn từ Trung Quốc sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng
Colliers cho rằng các công ty công nghệ châu Á, đáng kể trong số này là nhiều tập đoàn hùng mạnh của Trung Quốc, sẽ là những “tay chơi” chính trên thị trường văn phòng cho thuê trong năm 2021 và những năm tiếp theo, quyết định quan trọng đến mức giá, ưu đãi và độ phức tạp của giao dịch. Các hãng công nghệ của Trung Quốc như Alibaba, Tencent, Meituan, JD.com, Baidu hay Xiaomi là những tập đoàn đang mở rộng kinh doanh nhanh bậc nhất trong khu vực, hiện chiếm khoảng 2 triệu mét khối diện tích văn phòng cho các trụ sở chính và chiếm 10% tổng diện tích văn phòng tại các thành phố chính của Trung Quốc. Sử dụng mức tăng trưởng của các công ty này làm thước đo tham khảo, Colliers ước tính rằng khách thuê là các hãng công nghệ khu vực sẽ chiếm đến 20-25% nhu cầu văn phòng tại châu Á từ 2020-2025, tạo ra các quy chuẩn mới về bất động sản, nhân tài và nơi làm việc của khu vực. Colliers cũng nhận thấy “khẩu vị” ưa thích của các nhà đầu tư tại các địa điểm được giới công nghệ tập trung như Sydney, Melbourne, Singapore, Bengaluru hay Hyderabad và cho rằng đơn vị cho thuê sẽ chú trọng vào khách thuê đến từ lĩnh vực công nghệ.
Xu hướng văn phòng làm việc linh động dịch chuyển ra ngoài khu trung tâm sẽ tiếp tục
Colliers cho rằng các đơn vị thuê văn phòng sẽ sử dụng không gian làm việc linh động với thời hạn thuê ngắn nhằm tiết giảm chi phí; cũng có thể đoán được việc thiết lập các mối quan hệ giữa đơn vị đi thuê và đơn vị vận hành khi mà phía đi thuê mong muốn cắt giảm diện tích thuê không cần thiết. Tại châu Á, các doanh nghiệp thuê văn phòng sẽ ít tập trung hơn vào các khu vực trung tâm và áp dụng mô hình “trục bánh xe và nan hoa” (hub and spoke) với địa điểm thuê gần các khu dân cư hơn. Không gian làm việc linh động sẽ hữu ích cho xu hướng này và các đơn vị vận hành không gian làm việc cũng sẽ tìm kiếm các cơ hội ngoài các quận trung tâm. Các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Sydney, Aukland hay nhiều đô thị trọng điểm của Ấn Độ có các quận ngoại vi sẵn có văn phòng cho thuê sẽ nhiều khả năng là điểm đến mới của khách thuê. Về phần chủ BĐS, xu hướng này cho thấy rằng giá của tài sản vùng ngoài trung tâm và khu công viên văn phòng có thể ổn định hơn so với giá của các tài sản thuộc khu trung tâm.
Tính bền vững sẽ là trọng điểm chú ý với cả bên thuê và bên cho thuê trong tương lai
Tính bền vững sẽ bắt đầu có tác động đến các quyết định thuê bất động sản cũng như đầu tư khi mà hầu hết các quốc gia châu Á thiết lập các mục tiêu tham vọng dài hạn về trung hòa khí carbon, bên cạnh Hoa Kỳ. Các chính phủ trong khu vực cũng đang tích cực hoàn thiện quy chuẩn trong các lĩnh vực bất động sản và xây dựng; thêm vào đó, 23% các công ty thuộc danh sách Fortune 500 đặt mục tiêu trung hòa khí carbon vào năm 2030, mặc dù tỷ lệ này tại châu Á có thấp hơn. Nhìn về tương lai, Colliers hy vọng rằng các doanh nghiệp khi thuê văn phòng sẽ tìm hiểu kỹ càng để nắm được tòa nhà nào không đáp ứng các tiêu chuẩn trung hòa khí carbon và có kế hoạch phù hợp. Tuy rằng các chủ đầu tư sẽ phải gánh chịu thêm chi phí để đáp ứng quy chuẩn phát triển bền vững, các tòa nhà “xanh” sẽ mang đến vô vàn lợi ích khác cho cả các bên liên quan. Nhiều khả năng các tiêu chuẩn mới về môi trường, xã hội và quản lý (ESG) sẽ bắt đầu tác động mạnh mẽ hơn đến thị trường BĐS, trong khi các dự án mới sẽ chú trọng đến tính bền vững.
Quế Châu / Thị Trường Giao Dịch
